近期，一系列新政在房地产供需两端同时发力。其中，被视为助力楼市“去库存”重要措施的政府收储商品房模式正逐渐变得清晰。日前，增城区政府公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名，拟收购商品房作为安置房，被业内视为新政后广州收购存量住房走出的第一步。同时，近几日还有多个城市进一步出台细化政府收储商品房的政策。结合房票使用于安置房、收购商品房用作公共租赁房、收购二手房支持以旧换新，政府收储的模式呈现多元化。业内人士表示，当下，政府收储商品房可以助力提振市场信心和预期，而如此去库存能否对市场起到托底作用还要看后续如何解决资金问题和运营能力。
5月30日，增城区政府挂出“关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告”，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名。
根据公告，增城将购买商品房来做广汕铁路被征收人的安置房，选择购买的房源需在增城区新塘镇范围内，从房源基本信息登记表来看，房源户型面积段包括70m²、90m²、120m²、140m²，280m²可以有3种组合。值得注意的是，报名并没有限制房企的性质，也没有表示全部安置房源必须要位于同一个小区，这就表示符合条件的项目都能报名。目前，在新塘镇范围内，主要在售的新项目有华润公园上城、远洋天成、星图TOD等多个项目。从报名时间来看，是截止到6月3日，作为新政后第一个政府公开收购商品房来做安置房用途，增城选择让开发商自行报名而不是定向国企项目，会对市场产生怎样的影响？
合富研究院相关专家表示，此前广州安居集团也有类似收购动作。本次新塘以政府身份进行公开收购，由开发商自行报名，对市场的影响更大、意义更深。这也是广州建设“房地产新模式”的一次有效尝试。本次之后，相信会在广州更多区域开展。
而从市场数据来看，新塘镇库存消化周期由去年下半年的15个月上升至目前的24个月。新塘镇最近三个月的商品住宅月均成交量为4.5万平方米，按本次政府采购需求的总建筑面积20700平方米左右，相当于可以帮助实现半个月左右的市场消化量。
已有十多城收储商品房收购模式多元化
值得关注的是，近几日多个城市进一步出台细化政府收储商品房的政策。5月29日，合肥发布房票安置实施方案，合肥市不再提供安置房用地，征收人将向被征收人提供房票，以补偿其征收的房产。这些房票可以在全市统一的房源超市内使用，用于购买房屋。
5月31日，浙江衢州市发布房地产新政提出，衢州市将试行政策性住房市场收购“以旧换新”政策，以及超低价住房国企收购“以旧换新”政策。鼓励国有企业采用项目制方式，限定数量、范围和时间，收购符合条件的二手房源，居民可以通过房票形式换购新建商品住房。
6月2日，苏州发布16条措施，加快构建房地产发展新模式。其中提到，组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房。鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住。
政府收储商品房被视为新出的“稳楼市大招”，但事实上，部分地方政府或国企批量收储商品房用作公共租赁住房，已开展了两年多时间。从已收项目来看，收储主要解决新城及近郊区域存量高、去化难片区项目的收购。
收储商品房的用途，除了用于公共租赁住房，也有城市用于“以旧换新”，其模式为地方国资下场收购商品房后，想换房的居民通过政府指定的官方平台，登记旧房、选定新房、等待估价，满意就进行后续支付，买和卖都通过官方平台完成，提升置换效率。
业内前瞻
资金来源和运营能力决定收储效果
政府下场收购存量房之所以受到关注并被认为有提振楼市信心和预期的作用，在于收储会对目前供需倒挂的现象进行再平衡。不过，业内人士认为，收储助力去库存的效果还需要看下场资金规模以及后续收储房运营状况。
根据天风证券的测算，政策收储存量房需要去化7.7亿平方米、把住宅去化周期压降至18个月以内，才能起到托市作用，而这需资金大约7万亿元。根据克而瑞研究中心统计，过往政府收储商品房案例中，地方财政、租赁住房贷款支持计划、城投平台自筹资金是三大资金来源，但规模终究有限，如今，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，将成为新的资金来源补充。有业内人士表示，收储模式要发挥托底市场的作用，需要较大规模的资金，用收储模式助力去库存的关键点还是资金问题，当下地方政府发债空间有限，预计后续预计PSL（抵押补充贷款）、专项债、特别国债等也可能成为本轮去库存的资金来源。
对于广州新政特别提到“鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房”，有房企负责人表示，这就是考虑到收购后的运营管理问题。规模化租赁机构运营经验更加丰富，而在项目选择上也需要考虑尽可能选择区位条件好、交通便利、有产业基础的项目。
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