物管企业增收不增利现象持续。8月26日，融创服务发布的2024年中期业绩报告显示，上半年，公司实现收入约34.84亿元，同比增长约2.6%；毛利约8.88亿元，同比增长约5%；公司拥有人应占亏损约为4.72亿元，去年同期公司拥有人应占溢利约为3.40亿元；公司拥有人核心净利润（指剔除应收款项计提的减值拨备等）约为4.55亿元，同比增长约4%。

　　亏损背后是融创服务的大幅计提。8月27日，融创服务举行中期业绩发布会，其管理层表示，上半年，对于关联方应收账款，进一步减值拨备。

　　继续减值拨备，关联方贸易应收款减值亏损净额约7.3亿

　　融创服务今年上半年的亏损超过了去年全年。2023年，融创服务拥有人应占亏损约为4.35亿元，而2024年上半年这一数据是4.72亿元。

　　对于亏损原因，融创服务公告称，主要由于期内集团出于谨慎性考虑对关联方贸易及其他应收款项进一步计提了减值拨备所致。

　　融创服务此次的减值拨备有多少呢？根据公告，2024年上半年，融创服务的金融资产减值亏损净额约为11.366亿元，相比2023年全年的8.5亿元大幅增加，其中对于关联方贸易应收款项的减值是大头。

　　具体来看，关联方金融资产减值亏损净额约为9.535亿元（2023年这一数据是5.3亿元），包含关联方贸易应收款项减值亏损净额约7.304亿元，以及关联方其他应收款项减值亏损净额约2.231亿元。同时，第三方金融资产减值亏损净额约为1.831亿元。

　　对于减值拨备的原因，融创服务公告解释，期内，由于地产行业市场情况持续下行导致的关联方回款情况不及预期及关联方所提供的还款抵押担保物价值下跌，集团出于谨慎性考量，进一步对关联方贸易及其他应收款项计提了减值拨备。此外，受整体经济环境及新交付项目入住率偏低影响，集团第三方贸易及其他应收款项的回款速度放缓，因而计提之减值拨备增加。

　　业绩发布会上，融创服务管理层对于大额减值拨备进行了回应：“关联地产公开债进行展期，回款速度低于之前预期。同时，地产公开债价格作为减值模型的重要参考因素，上半年价格进一步下跌。考虑这些因素，上半年，对于关联方应收账款，进一步减值拨备。”

　　融创服务管理层进一步称，关联方贸易应收款项中无资产担保部分的减值计提比例已达93%，另外的4个亿，有股权、车位资产做担保，风险相对可控。

　　“这两年，对于贸易应收账款，坚持管住新增业务，保证回款健康，并积极推进应收账款的回款，包括诉讼、获取房屋、车位等进行债务的清偿。” 融创服务管理层表示，管控是比较有效的，今年上半年，关联方贸易应收款原值下降。

　　公告显示，截至2024年6月30日，融创服务来自关联方的贸易应收款项约为33.18亿，而2023年全年的数据是34.19亿元。

　　现金流下降，管理层称“主要在于物业费收缴的下降”

　　另一个较为明显的数据变化是——现金流。截至今年6月30日，融创服务的可用资金为33.8亿元，较2023年12月31日的约44.36亿元减少约10.55亿元。

　　对此，融创服务管理层表示，相较往年，今年现金流压力确实大一点，主要在于物业费收缴的下降。当下的经济环境，业主付款节奏后置。同时，地产交付存在问题，也影响业主的缴费意愿度。此外，一些城市出台了物业费限价政策，影响比较大的是重庆，出现一波物业费降价潮，这直接影响融创服务半年度物业费收缴情况。

　　对于接下来的现金流管理，融创服务公告中指出，下半年将继续把保持现金流良性健康放在经营工作首位。在非关联方业务方面，重点推动空置房收缴、政策影响等重难点问题的解决，确保全年现金流健康；在关联方业务方面，继续以市场化原则对待关联方业务，以回款为前提作为判断业务是否承接的标准，同时继续积极追缴，推动关联方提供优质资产用于抵债和担保。

　　融创服务管理层说，提升物业费收缴，不是单纯靠催费就能提起来的，最核心的是对于业主需求的理解以及问题的解决。

　　第三方收入占比97.3%，关联方占比仅2.7%

　　值得关注的是，融创服务的收入构成中，来自关联方的占比越来越少，这或许有助于融创服务走出地产母公司的影响。

　　根据公告，上半年，融创服务实现收入约34.84亿元。其中，第三方占比97.3%，关联方占比仅2.7%，2023年是8.1%。

　　从业态上来看，物业管理及运营服务贡献最多，为31.72亿元，占比91.1%，同比增加了7.7%；小区生活服务和非业主增值服务分别同比下降了13.4%、51.7%。

　　对于物业管理及运营服务收入的增加，融创服务称，主要由于随着集团业务扩张，在管建筑面积增加。其中，来自融创集团、其合营公司及联营公司开发物业的收入约为22.85亿元，占比约72.0%；来自独立第三方物业开发商开发物业的收入约为8.87亿元，占比约28.0%。

　　截至2024年6月30日，融创服务的在管建筑面积约为2.82亿平方米，其中住宅业态占比约88.0%，非住宅业态占比约12.0%。

　　对于小区生活服务和非业主增值服务收入的下降，融创服务表示，非业主增值服务方面，由于地产行业未有明显改善，集团基于市场化原则对该业务持续进行调整，导致上半年收入大幅减少。小区生活服务方面，受地产行业环境影响，房屋经纪服务收入同比下降，但同时集团自2023年下半年起主动调整业务布局，调减部分非核心产品的发展规模，致使期内该部分收入减少。