上海高端住宅的行情依旧。
8月17日,位于上海黄浦区董家渡板块的融创外滩壹号院二期再度开盘,110套房源一小时内便售罄,当日实现总成交金额56.74亿元,去化率100%。
本次推售的户型以约255-500平方米的大平层为主,套均总价超5100万,单价17.1万/平方米。在开盘之前的四天半时间里,共有200组客户认筹,认筹比超180%。据融创方面透露,此次认购中有不少来自外滩壹号院一期的老业主,再度选择了二期产品。
今年4月下旬,外滩壹号院二期首次开盘,204套房源全部售罄,单日实现99.97亿元的销售额。叠加本次开盘,该项目在年内的总成交金融已达156亿元,是目前上海单盘销售额TOP2的项目。
同样在17日开盘的越秀苏河和樾府也实现“日光”。该项目位于普陀区苏州河沿岸,均价10.357万元/平方米,总价约1200万元-1600万元,124套房源获得356组认购,认购率约280%,入围积分 54.56分,也成为普陀区今年首个触发积分的项目。
今年上半年,全国高端住宅市场热度相较于去年整体有所降温。不过,上海在其中一枝独秀。
克而瑞统计显示,从各总价段成交表现来看,上海成交套数均排在第一位。
具体来看,总价3000万-5000万的高端住宅项目,上海的成交套数为1236套,同比增长192.6%,成交套数占统计城市的近七成,并远高于第二位北京的336套;在总价5000万元以上,上海共成交308套,同比增长422%,占比更是接近八成。
总价在1000万-3000万的高端住宅,上海共成交5187套,同比虽下降约3成,但仍超过北京、广州两城的成交套数总和。
克而瑞分析,上半年上海高端住宅成交放量,主要是市场下行阶段上海明显增加了高端商品住宅的供应量,前期供应少导致部分购房者持币等待多年,这部分压抑的需求集中释放,推动成交量进一步上升。据统计,2024年上半年,上海累计供应23个单价均价超10万元/平方米的高端盘,其中20盘开盘首日去化率超7成。
进入下半年以来,高端市场的供应仍源源不断。据记者不完全统计,7月以来,上海已有10个单价10万元以上的新盘入市。在8月17日最新披露的上市新房项目中,位于浦东新区的翠波颐庭(推广名:前滩公馆)备案价即11.5万元。
除上述已开盘的融创外滩壹号院、越秀苏河和樾府之外,位于浦东滨江的保利世博天悦二期、徐汇滨江的中海领邸二期、黄浦人民广场板块的海玥黄浦源、黄浦区的城市更新项目锦园、杨浦滨江的缦云上海等项目也都在陆续入市,备案均价从10+万元,至17+万元不等。
其中,单价最高的是绿城开发的前滩百合园,触及17.12万元/平方米的高位。该项目本次供应的是最后10套联排,面积超300平方米,套均总价超5000万元。8月14日已开盘,共获21组有效认购客户,未触发2.5倍认购的积分制。
据悉,9-10月外滩壹号院二期项目将推出158套住宅,包括180-245平方米等三种户型产品,以及2套560平方米房源,若按上批次入市价格来算,总价段3000万元起。
值得一提的是,此前上海高端住宅市场供应较多的为大平层产品,2024年以来的产品类型更为丰富多样化,其中核心城区风貌别墅类产品的供应明显增加,例如已入市的中海顺昌玖里和恒昌玖里、招商和绿城等联合开发的弘安里等。
据克而瑞不完全统计,上海风貌别墅供应主要在黄浦、静安、杨浦和虹口四个行政区,总共31个,供应量约189万平左右,加之上海市中心待开发的风貌住宅储备地块高达12宗,预计2024年-2025年旧改豪宅供应将处于井喷期。
上述机构预估,风貌别墅单价基本上在14-26万/平方米不等,主要与楼盘的地段有关,越靠近核心地段,单价越高。
不过,从上半年市场数据也可以看出,随着一部分积压的需求释放,再加上产品的多元化供应,上海部分高端住宅项目的去化表现也有所削弱,如有两个单价10万元/平方米以上高端住宅项目开盘去化率仅三成左右。业内认为,未来高端市场热度转降并持稳将成为大概率事件。