拥有香港黄金地段旗舰商场的九龙仓置业(01997.HK)在过去一年由盈转亏。

　　3月7日午间，九龙仓置业发布2022年全年业绩公告。报告期内，公司基础净盈利为61.75亿元(港元，下同)，同比减少5%；净亏损达89.43亿元，按年减少约134亿元。

　　2022年公司每股基本亏损为2.92元，合共派发股息1.31元。

　　运营管理大型甲级商场的九龙仓置业为香港老牌地产商，其标志性物业海港城和时代广场分别选址于尖沙咀和铜锣湾，为游客最多的地段，也使其在香港商用物业中占据领先地位。

　　彪炳的业绩随着疫情到来不复存在。在商场租金处于低位、写字楼租赁收入下降双重因素叠加下，期内营收下滑22%；投资物业收入为106.62亿元，降幅为2%，亏损72.37亿元，2021年为盈利56.26亿元。

　　这也是香港收租股的现状。2022年希慎兴业(00014.HK)亏损11.57亿元，九龙仓(00004.HK)亦发布盈警预计盈利大幅倒退。

　　以海港城为例，这个香港乃至全亚洲最具地位的购物商场，去年大部分时间仍受疫情困扰。对外，跨境人员流动受阻；对内，香港放宽社交距离措施后本地人转到海外消费。

　　2022年海港城整体收入同比增加2%，其中商场收入与去年持平；商场出租率为94%，这一成绩对于黄金地带的商场来说并不可观，公司董事局主席吴天海评价为“较低”。

　　由于长期缺乏旅客，海港城旗下酒店不得不面向本地市场推出优惠以维持业务流量，尽管年内恢复营业毛利，但仍远低于疫情前水平。整体来看，期内酒店分部业务除税前亏损2.43亿元。

　　另一旗舰物业时代广场整体收入下跌12%。由于市场租金调整，时代广场商场收入下跌19%，营业利润下跌3%。位于九龙东的荷里活广场收入及营业利润亦下跌4%。

　　写字楼方面，供需的不匹配也使出租率逐步下滑。2月下旬，汇丰研究发布研报称，香港写字楼供应激增，并创下20年来的新高，且租赁需求低迷，认为商厦收租股的吸引力较低。

　　去年下半年，位于中环黄金地段的德丰大厦经历了部分主要租户的搬迁，出租率下降至75%。中环地段的商业物业收入和营业利润下跌8%；海港城写字楼出租率亦只有88%。“原因是在当时审慎的市场气氛下出租率下降及租金作出调整。”公司表示。

　　商场、写字楼、酒店的下行，加上香港投资物业价值疲软，九龙仓置业2022年投资物业重估亏损扩大至148.75亿元，属历年较高水平；股东应占亏损88.56亿元，2021年为盈利43.91亿元。

　　这也是香港非住宅物业受到重创的冰山一角。香港政府统计处数据显示，2022年香港零售销售额同比下降0.9%，其中百货公司货品销售额下跌9.9%。

　　写字楼空置率亦刷新高。根据中原数据，2022年香港写字楼租务同比减少约两成，租金平均下跌约5%；成交量对比2021年更是锐减约50%。

　　3月7日，九龙仓置业全年业绩会上，对于出租率的问题，吴天海表示，“我们是挑选租客的，目的不是租满就可以。”

　　写字楼竞争进一步白热化。吴天海指出，供应方面近几年各区多了很多写字楼，“需求也有降低，封关几年新公司没有机会来到香港，也有小部分本地公司减少写字楼职能，希望通关后情况开始扭转。”

　　东方证券研报曾指出，疫情期间九龙仓置业的租金收入增长仅限于现有资产的续租租金调整，而最大的驱动因素还是要依靠内地游客的人数和消费的恢复程度。

　　而吴天海认为目前“旅客的数字是低的”，预料旅客人数不会于今年内完全回升，“酒店业也面对人手短缺的挑战。”

　　值得一提的是，在财报首页的副标题，公司就坦言“疫情困境加财务成本攀升”。

　　2022年，九龙仓置业财务支出为18.61亿元，大幅增加145%；总利息支出11.42亿元，增幅78%。现时旗下债务净额为452亿元。

　　去年以来，环球息口上升，令借贷成本大幅增加。公司实际借贷年利率因此上升至2.5%，2021年为1.4%。这也导致借贷成本大幅增加5亿元。

　　内外部投资环境不利，吴天海暗示九龙仓置业仍坚持保守策略。报告期内，公司确认买卖物业成本为2.55亿元，上年同期为30.34亿元；投资物业直接营运支出也下降超过两成。

　　吴天海称，考虑到房地产行业目前景气度较低和加息因素，目前并不是买地的最好时机。而在分拆上市时，九龙仓置业的定位就为以香港数个核心投资物业为主，只租不售。

　　3月3日大摩发布研究报告称，与内地全面通关后，香港1月零售销货价值同比升7%至362亿元，属2020年1月以来新高。该行预计今年末季零售销货价值同比升24%，并达2018年末季95%水平。

　　“香港大型商城租金分为两部分，一部分是底租，一部分是分成。”吴天海指出，目前底租部分随着市场已同步回暖，但分成部分还要耐心等待。