3月7日，九龙仓置业地产投资有限公司(以下简称“九龙仓置业”)发布2022年全年业绩公告。公告显示，2022年九龙仓置业收入124.59亿港元，同比减少22%；营业盈利为88.41亿港元，同比减少2%。

　　此外，公司投资物业盈利减少2%至63.46亿港元，酒店亏损收窄至1.68亿港元。若计入投资物业重估亏损，则集团录得股东应占亏损88.56亿港元，而此前2021年同期的数据为盈利43.91亿港元。

　　对此，九龙仓置业表示，公司收入下降22%，主要是分阶段撤出非核心的发展物业部门所致。营业盈利下降，主要因为上市附属公司海港企业有限公司确认入账的发展物业销售额减少，部分因投资物业部门的成本有所节省而被抵销。

　　海港城迎过百新店

　　据官网介绍，九龙仓置业是香港最大的房地产公司之一，持有由海港城、时代广场、会德丰大厦、卡佛大厦、香港美利酒店及荷里活广场六项香港优质资产组成的组合，以及两项位于新加坡的优质商业项目会德丰广场和ScottsSquare商场。

　　其中，海港城为投资物业中最为重要的部分，2022年，海港城(包括酒店)的总收入上升2%至81.75亿港元，营业盈利上升7%至63.45亿港元，分别占九龙仓置业总额的66%及72%。

　　据披露，由于品牌期待边境重开而趁市场租金较为疲软的时机承租，年内海港城迎来过百间新店，除了Dior、Miu Miu、Piaget、VanCleef&Arpels及De Beers沿广东道临街的全新旗舰店陆续揭幕外，还开设了众多品牌的首间香港或九龙门店。

　　对此，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，香港大型商城租金分为两部分，一部分是底租，一部分是分成，奢侈品商户一旦销售复苏，那么分成也是较为可观的。

　　重估投资物业价值

　　值得注意的是，九龙仓置业此次业绩大幅亏损主要是来自对投资物业的重估。

　　对此，九龙仓置业董事局主席吴天海在业绩沟通会上表示，2022年投资物业估值的拨备全计150亿港元，以我们的组合资产值拨备之前2000多亿港元计算，大概是6%的拨备。这个数字与过往拨备或者增值时候比，都是比较大的数字。可能是因为始终整个行业三年以来受到疫情的影响，所以经营情况全部浮现出来，在测量师的估值之中全部体现。

　　同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，投资物业在报告期内，资产按照公允市值进行重新估值后出现亏损的情况，主要是由于在行业下行周期下，固定资产价格出现下降所导致的。

　　此外，在资金成本方面，报告期内，九龙仓置业利息成本攀升至2.5%，比2021年多付出5亿港元借贷成本。

　　肖云祥表示，美元加息除了对九龙仓置业造成一定的影响，也会对美元债产生影响，一方面是融资利率的上升，会增加企业的融资成本，增加房企债务压力。另一方面由于加息，导致资金回流，使得房企通过发行美元债融资的难度增大。

　　“当然2023年是新的一年，已经过去两个月，陆续有一些好的情况，访港游客多了，消费好了，酒店订房好转。但是只是初步变化而已，需要一段时间才可以完全改变。”吴天海表示。