近日，有市场消息称，由龙光地产与合景泰富发展联合打造的香港豪宅“凯玥”已成功完成再融资，募资总额达10.5亿美元（约75亿元人民币）。

　　“凯玥”项目，是内地房企赴港投资房地产热潮的缩影。2022年以来，龙光与合景泰富相继债务违约；今年5月份，龙光集团、合景泰富委托摩根大通作为独家承销商为凯玥的贷款安排再融资。

　　值得关注的是，目前房企尤其是民营房企，海外债融资渠道尚未恢复，仅有个别优质企业有能力发行海外债，整体回暖尚待时日。

　　凯玥项目海外再融资

　　2017年，合景泰富与龙光联手，以168.56亿港元摘得香港总价最高宅地，即“The Corniche凯玥”项目。在寸土寸金的香港，“凯玥”项目的楼面地价约22118港元/平方呎（约24万港元/平方米）。

　　该楼盘首次对外销售的时间为2023年1月，总共推售住宅仅295套，户型设计上实用面积约1340-9663平方呎（约124-898平方米），在设计及装修用料方面都是顶级水准，香港如此全部大面积的临海豪宅实属罕有。

　　公开资料显示，龙光与合景泰富曾以双方联合开发的“The Corniche凯玥”项目为抵押，向汇丰、渣打在内的银团贷款了102亿港元，用于项目开发。这笔融资分为67.2亿港元定期贷款以及38.55亿港元循环信贷，5年期，到期时间为2024年8月25日。

　　2022年以来，龙光与合景泰富相继债务违约，102亿港元的抵押贷款也被纳入境外债务重组范围内。长实集团、美国资产管理公司Ares Management（以下简称“Ares”）都曾有意收购该项目的债权。

　　今年5月，龙光集团、合景泰富委托摩根大通作为独家承销商为凯玥的贷款安排再融资。最终，据市场消息，包括德意志银行、冰源资本等在内的机构提供了10.5亿美元的借款，年利率13%，期限30个月，并有两次六个月的延期选择权。

　　对此，中指研究院企业研究总监刘水分析认为，“结合前期市场消息，该笔美元债为私募债，用于置换前期贷款和支持项目后续开展工作，资金成本相对较高。另外，该笔债券偿债资金来源为香港豪宅凯玥项目，凯玥项目目前销售良好，现金流稳定性相对较强”。6月27日，龙光集团就曾公开表示，凯玥项目连续录得大额成交，自香港全面撤销“辣招”后的三个月，项目已经售出22套超千尺海景大宅，总成交量超12.5亿港元。

　　境外债发行仍只向少数优质房企开放

　　凯玥项目是龙光集团和合景泰富境外债务重组计划中的关键一环。至7月中，龙光集团已完成了21笔境内公司债券及资产支持专项计划（ABS）的展期，境外债务重组方案也获得了未偿还本金总额超过92%的票据持有人支持。而合景泰富则仍在与债权人商讨债务重组方案。

　　受国内外大环境影响，现阶段房地产行业整体融资形势依然严峻，房企尤其是民营房企海外债融资渠道尚未恢复。中指数据显示，7月份越秀地产也发行了一笔16.9亿元的境外绿色优先票据，海外债渠道向少数优质房企敞开，越秀、五矿等房企2024年均发行了海外债，房企境外融资的畅通程度仍需后市观察。

　　1-7月累计来看，海外债发行规模仅为67.0亿元人民币，同比下降39.5%。从单月来看，5月无新发行债券，其余月份仅有个别优质企业有能力发行海外债。海外债融资渠道极不稳定、几近关闭。

　　中指研究院企业研究总监刘水表示，今年以来，中梁、奥园等房企完成债务重组，成功暂缓短期偿债压力。但尚未完成境外债重组的房企数量众多，积累了很大的偿债压力。短期内，销售市场尚在筑底复苏中，境外债风险尚未出清，境外债发行仍将向少数优质房企开放，整体回暖尚待时日。