近日,有市场消息称,由龙光地产与合景泰富发展联合打造的香港豪宅“凯玥”已成功完成再融资,募资总额达10.5亿美元(约75亿元人民币)。
“凯玥”项目,是内地房企赴港投资房地产热潮的缩影。2022年以来,龙光与合景泰富相继债务违约;今年5月份,龙光集团、合景泰富委托摩根大通作为独家承销商为凯玥的贷款安排再融资。
值得关注的是,目前房企尤其是民营房企,海外债融资渠道尚未恢复,仅有个别优质企业有能力发行海外债,整体回暖尚待时日。
凯玥项目海外再融资
2017年,合景泰富与龙光联手,以168.56亿港元摘得香港总价最高宅地,即“The Corniche凯玥”项目。在寸土寸金的香港,“凯玥”项目的楼面地价约22118港元/平方呎(约24万港元/平方米)。
该楼盘首次对外销售的时间为2023年1月,总共推售住宅仅295套,户型设计上实用面积约1340-9663平方呎(约124-898平方米),在设计及装修用料方面都是顶级水准,香港如此全部大面积的临海豪宅实属罕有。
公开资料显示,龙光与合景泰富曾以双方联合开发的“The Corniche凯玥”项目为抵押,向汇丰、渣打在内的银团贷款了102亿港元,用于项目开发。这笔融资分为67.2亿港元定期贷款以及38.55亿港元循环信贷,5年期,到期时间为2024年8月25日。
2022年以来,龙光与合景泰富相继债务违约,102亿港元的抵押贷款也被纳入境外债务重组范围内。长实集团、美国资产管理公司Ares Management(以下简称“Ares”)都曾有意收购该项目的债权。
今年5月,龙光集团、合景泰富委托摩根大通作为独家承销商为凯玥的贷款安排再融资。最终,据市场消息,包括德意志银行、冰源资本等在内的机构提供了10.5亿美元的借款,年利率13%,期限30个月,并有两次六个月的延期选择权。
对此,中指研究院企业研究总监刘水分析认为,“结合前期市场消息,该笔美元债为私募债,用于置换前期贷款和支持项目后续开展工作,资金成本相对较高。另外,该笔债券偿债资金来源为香港豪宅凯玥项目,凯玥项目目前销售良好,现金流稳定性相对较强”。6月27日,龙光集团就曾公开表示,凯玥项目连续录得大额成交,自香港全面撤销“辣招”后的三个月,项目已经售出22套超千尺海景大宅,总成交量超12.5亿港元。
境外债发行仍只向少数优质房企开放
凯玥项目是龙光集团和合景泰富境外债务重组计划中的关键一环。至7月中,龙光集团已完成了21笔境内公司债券及资产支持专项计划(ABS)的展期,境外债务重组方案也获得了未偿还本金总额超过92%的票据持有人支持。而合景泰富则仍在与债权人商讨债务重组方案。
受国内外大环境影响,现阶段房地产行业整体融资形势依然严峻,房企尤其是民营房企海外债融资渠道尚未恢复。中指数据显示,7月份越秀地产也发行了一笔16.9亿元的境外绿色优先票据,海外债渠道向少数优质房企敞开,越秀、五矿等房企2024年均发行了海外债,房企境外融资的畅通程度仍需后市观察。
1-7月累计来看,海外债发行规模仅为67.0亿元人民币,同比下降39.5%。从单月来看,5月无新发行债券,其余月份仅有个别优质企业有能力发行海外债。海外债融资渠道极不稳定、几近关闭。
中指研究院企业研究总监刘水表示,今年以来,中梁、奥园等房企完成债务重组,成功暂缓短期偿债压力。但尚未完成境外债重组的房企数量众多,积累了很大的偿债压力。短期内,销售市场尚在筑底复苏中,境外债风险尚未出清,境外债发行仍将向少数优质房企开放,整体回暖尚待时日。