8月15日，港股中国奥园开盘上涨，盘中一度涨超30%，最终收于上涨26.4%。

　　此前，8月14日晚，中国奥园发布公告显示，上半年公司预期实现溢利净额约210亿元至230亿元，相比于去年同期的亏损净额29亿元，实现扭亏。

　　自2022年1月份宣布无力偿还到期美元债及利息后，经历2年时光，今年1月中旬，中国奥园的境外债务重组计划获得了相关法院批准，此后，中国奥园宣布，3月20日境外债务重组计划生效，重组收益也成为中国奥园此次大幅扭亏的主要原因。

　　不过，对于中国奥园来说，重组成功不是结束，而是开始。接下来如何把握这来之不易的“喘息空间”，寻找到重回经营正轨的突破口，或许才是考验公司管理层的真正难题。

　　债务重组收益助力扭亏为盈

　　具体来看，此次公告中，中国奥园称，2024年上半年实现溢利净额，主要由于该公司完成境外债务重组实现的重组收益所致。

　　若撇除前述重组收益的影响，中国奥园则预期上半年仍为亏损，主要由于受行业经营环境持续下行的影响，在报告期内交付体量减少，销售物业收入确认减少，及融资成本因在建物业的资本化利息减少而有所增加等综合因素所致。

　　中国奥园方面表示，此次发布的盈利信息是对公司综合管理账目的初步评估，未经核数师审阅或审核。目前，中国奥园仍在落实今年上半年未经审核中期业绩，有关中期业绩预期将于8月下旬刊发。

　　中国奥园相关负责人曾在重组期间向《证券日报》记者表示，若重组方案完成，上市公司的净资产将显著增加不低于36亿美元，资产负债率显著改善。从此次方案的落地来看，中国奥园履行了承诺。

　　近年来，通过重组债务大幅增厚资产负债表，赢得“喘息空间”的房企并不罕见。其中，据统计，融创中国、富力地产、中国奥园等少数房企基本完成境内债展期和外债重组，当代置业、中梁控股等完成境外债重组。2023年11月份，融创完成了境外债务重组，确认的境外债重组收益约315.1亿元。

　　“对于债务重组成功的企业，短期偿债压力将明显减小，境内债一般会获得展期，外债一部分是债转股，另一部分一般是分多期后延3至8年偿还。”中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示，如中国奥园此次重组成功，则意味着2到3年内无外债到期偿还压力。

　　保交楼仍是公司主要任务

　　境外债务重组迎来好消息，或让中国奥园交出了一份漂亮的成绩单。但这来之不易的发展时间和机遇该如何把握，对于中国奥园管理层来说，或许仍是一道待解的难题。

　　中国奥园2023年年报数据显示，公司全年拥有人应占亏损约为95.34亿元，较2022年亏损约78.43亿元上升21.6%。此外，公司2023年毛损为约14.54亿元，较2022年毛利约8.41亿元下降272.9%，毛损率为5.3%。这也意味着公司基本面仍难摆脱亏损的底色。

　　对于下一步该如何走，《证券日报》记者尝试联系中国奥园总部，相关负责人告诉《证券日报》记者，公告刚发出，目前的时间段比较敏感，也希望保持低调，不愿意接受采访。

　　《证券日报》记者辗转联系到中国奥园执行总裁杨海能，他告诉记者，广东区域目前还有几十个项目在运营，主要仍是以保交楼为主，能卖的都在100%开工。

　　“广东省的保交楼政策还是很给力的。”杨海能告诉记者，目前项目方面，不仅仅得到金融机构的支持，也有纾困资金的支持。对于银行贷款，一方面可以展期以及暂不偿还利息；另一方面，住建部门也有资金支持，同一个区域内盈余项目的资金会调动来支持困难项目。

　　保交楼尚有政策支持，而在销售方面，中国奥园仍未有起色。克而瑞数据显示，今年前7个月，中国奥园实现全口径销售额共约58亿元；2023年同期，该公司销售额约为83亿元。

　　中国奥园董事会主席郭梓文曾在股东报告中表示，2023年，房地产市场供需关系发生重大变化，预期和需求在一定程度上仍然制约着行业修复节奏。

　　在此背景下，不少房企一方面把发展重心放在经营性业务上，寻找商业地产以及物业服务方面的机遇；另一方面，也在持续“瘦身减重”保存实力。

　　而对于中国奥园来说，此前布局医美赛道的旗下公司频频亏损，旗下酒店亦在寻找机会“甩卖”。

　　重回经营正轨，实现写在年报首页的“低调务实理性做长跑运动员”的口号，或许是中国奥园上下每一个人的希冀。