中国银河10月18日发布研报，给予房地产行业推荐评级。

　　销售：累计销售同比降幅收窄2024年1-9月全国商品房销售面积70284万方，同比下降17.10%,降幅较上月收窄0.9pct;2024年9月单月商品房销售面积9682.11万方，同比下降10.98%,环比提升50.04%。2024年1-9月全国商品房销售额68880亿元，同比下降22.70%,降幅较上月收窄0.9pct;2024年9月单月商品房销售金额9156.53亿元，同比下降16.27%,环比提升43.23%。对应的1-9月销售均价为9800元/平米，同比下降6.76%,环比下降0.56%;单月销售均价9457元/平米，同比下降5.93%,环比下降4.54%。9月较7月和8月略有修复，9月24日央行提出一揽子政策，9月末一线城市陆续发布针对楼市的政策，其中广州率先放开限购，北上深不同程度的下降购房门槛。我们认为9月下旬集中出台的政策或对10月的楼市表现起积极作用，政策效果或逐渐显现。

　　投资：投资开工略有修复2024年1-9月房地产开发投资78680亿元，同比下降10.10%,降幅较上月略收窄0.1pct。9月单月开发投资9396.45亿元，同比下降9.36%,环比提升0.69%。随着政策的推进，房企投资意愿环比稍有提升。开工端：2024年1-9月新开工面积56051万方，同比下降22.20%,降幅较上月缩小0.3pct。9月单月新开工面积6586.11万方，同比下降19.87%,环比提升0.38%。房企在前期拿地体量相对较小，在9月楼市略有转好的背景下，开工稍有提升。竣工端：2024年1-9月竣工面积36816万方，同比下降24.40%,同比降幅较上月扩大0.8pct。9月单月竣工3422.44万方，同比下降31.41%,环比提高1.34%。去年竣工相对较高，因此受到基数的影响，竣工同比降幅有所扩大，考虑到2023年竣工整体表现较好，2024年竣工表现或将持续承压。

　　资金：到位资金同比略微收窄2024年1-9月房企到位资金78898亿元，同比下降20.20%,降幅较上月收窄0.20pct。其中1-9月国内贷款为11466亿元，同比下降6.20%;自筹资金28680亿元，同比下降9.10%,定金及预付款23593亿元，同比下降29.80%,个人按揭贷款11079亿元，同比下降34.90%。9月单月，房地产开发资金来源中，国内贷款单月同比下降14.40%;与销售相关的定金及预收款单月同比下降26.26%,降幅较上月扩大，由于销售市场整体持续低迷，定金及预收款的同比降幅或将承压。随着9月下旬针对融资侧和企业端的政策出台，我们认为企业融资侧的压力或有望缓解。

　　投资建议：在低基数的作用下，2024年1-9月累计销售面积和销售金额同比降幅均较上月收窄，9月单月销售面积较8月环比提升。投资端略有修复。9月下旬以来，各部门针对房地产出台了多项政策，分别就需求侧、供给侧、土地市场等方面出台支持政策，政策效果或逐渐显现。我们认为在政策大力支持和去年低基数作用下，政策效果或逐渐呈现；头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科A、滨江集团、新城控股、招商积余；建议关注：1)优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2)优质物管：华润万象生活；3)优质商业：张江高科、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W；我爱我家。

　　风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。