上市物业管理企业中报季接近尾声，记者粗略统计，65家上市物业管理企业披露了2024年中期业绩。据克而瑞物管监测，今年上半年，65家上市物业管理企业营收同比增长4.7%。从企业表现来看，碧桂园服务、万物云营收超过百亿元；华润万象生活则是上半年“最赚钱”物业管理企业。

　　上市物企营收增速放缓

　　今年上半年，65家上市物企营收增速放缓至4.7%，增速较去年同期下滑6.1个百分点，较2023年全年下滑2.8个百分点。从企业营收规模来看，仅碧桂园服务和万物云两家物企营收突破百亿元，分别达到210.5亿元和175.6亿元。

　　目前，碧桂园服务仍具备较强的规模优势。从在管面积来看，今年上半年碧桂园服务在管面积首次突破10亿平方米，整体储备面积高达6.29亿平方米，未来规模增长确定性较高。这也为营收增长提供了强有力的支撑。

　　从营收增速来看，滨江服务营收增速排在65家上市物企首位，同比涨幅达到38.7%，原因在于其5S增值服务收入放量增长，同比大涨158.5%，带动整体营收增幅上涨。

　　另外，德商产投服务、苏新服务营收增速也突破30%，具体来看，德商产投服务营收同比上涨36.5%，其中写字楼及产业园运营管理收入同比大涨234.1%；苏新服务则受到核心业务城市服务收入同比上涨39.9%的助力下，营收同比增长31.1%。

　　物企盈利能力有待增加

　　今年上半年，物业管理行业虽然营业收入有所增长，但是盈利能力还有待提升。

　　上半年65家上市物企净利润总额为91.9亿元，同比下降29.9%。克而瑞集团董事长丁祖昱认为，受关联房企风险尚未完全出清影响，部分物企计提大额减值准备导致亏损。

　　纵向来看，2022年上市物企净利润增速首次转跌44.9%，随后2023年净利润回正，全年物企净利润总额为161.9亿元，同比增长12.9%。今年上半年，上市物企净利润再次转跌，同比去年上半年降幅接近三成，其中，六成以上物企净利润增速同比下滑。上半年65家上市物企平均净利率为6.3%，同比减少3.1个百分点，其中华润万象生活、星盛商业和祈福生活服务净利率皆超20%，祈福生活服务以29.1%净利率居首。

　　从物企表现来看，上半年最赚钱的物企是华润万象生活，其净利润为19.2亿元排在65家上市物企首位，同比增长36.4%；另外，碧桂园服务以15.5亿元排在第二位，增速降幅在净利润TOP10物企中排在首位，同比下降37.9%。

　　此外，仍有6家上市物企上半年出现亏损，其中雅生活服务上半年亏了15.3亿元。对于亏损，雅生活服务表示，是由于该集团关联方客户信贷风险增加，期内计提大额减值亏损所致；同时，其他业务板块受到经济环境和服务品质提升影响利润率承压。

　　上半年，净利润增速最快的是浦江中国，净利润同比增长106.8%，主要原因是浦江中国上半年明显减少了行政开支及所得税开支，受此带动净利润增长明显。除此之外，华润万象生活、德商产投服务、鑫苑服务、绿城服务等多家物企净利润增速均在20%以上。

　　万物云现金流以123.6亿元居首

　　截至今年上半年，65家上市物企现金及现金等价物总额1128.5亿元，同比转跌4.8%，其中保利物业、碧桂园服务、华润万象生活和万物云都突破百亿元，万物云以123.6亿元居首。

　　实际上，应收账款与企业现金流表现密切相关，良好的应收账款管理是保证企业现金流稳定的重要手段。截至今年上半年，上市物企应收账款总额1104.0亿元，同比增长6.6%，增速同比回落13.8个百分点。其中，碧桂园服务应收账款多达237.8亿元。

　　值得注意的是，65家上市物企中有12家上市物企应收账款占营收比例超100%，更有27家上市物企应收账款占净利润比例超10倍。为了提升现金流，物企往往通过折扣优惠、增值服务奖励等措施激励业主提前预缴物业管理费。不过，从当前行业现状来看，物企仍面临物业管理费收缴难题。

　　总体来看，今年上半年，上市物企经营业绩难言乐观。此外，应收账款持续提升对物企现金流带来一定的考验。业内人士认为，在此背景下，物企战略重点应全面转向高质量发展，积极探索第二增长曲线，以应对市场的变化。

　　丁祖昱认为，房地产大行业正处于调整的中段，市场复苏迹象尚不明显，调整的持续时间仍充满不确定性。目前，物管行业展现出截然不同的趋势，已步入第二个发展阶段。与此同时，物管行业也面临着不小的挑战，比如规模增速连续两年回落、行业增收不增利等，在新的发展阶段，夯实专业力、升维服务力才是发展的关键。