“今年我们主动退出了一些经营效益或回款能力较差的项目，我们相信这是为了更好地轻装上阵。对于外拓，我们更加注重拓展的质量，强化战略聚集，不盲目追求规模，要做有密度、有厚度的经营。”

　　8月20日，越秀服务（6626.HK）非执行董事兼董事会主席朱辉松在2024年度中期业绩会上对包括《中国经营报》在内的媒体记者如此表示。今年上半年，越秀服务终止合约面积390.2万平方米，终止在管面积360.7万平方米，分别较去年同期增加约200万平方米。截至2024年6月30日，越秀服务总合约面积约8880万平方米，在管面积约6670万平方米。

　　值得注意的是，越秀服务在2021年6月上市之时曾定下上市三年内在管面积达到1亿平方米的目标，但实际完成情况距离目标还存在一些差距。越秀服务执行董事兼常务副总裁张成皓在业绩会上表示，目前存在的缺口主要在于收并购，但公司仍会对此保持慎重的态度，保证收购的质量。

　　截至2024年6月30日，越秀服务总资产为70.05亿元，现金及定期存款为48.66亿元，资产负债率为45.9%。

　　新增合约面积926万平方米

　　上半年，越秀服务调整业务发展策略，聚焦竞争优势较强的区域，并退出部分不符合内部业务或财务要求的项目，各区域合约面积和在管面积有所改变。

　　业绩公告显示，上半年，越秀服务新增合约面积926万平方米，新增在管面积507万平方米，新签约项目59个。其中，新增住宅业态合约面积的占比最高，为54%，其次为TOD项目，其新增合约面积占比为22%。超过七成的新增合约面积位于粤港澳大湾区，且有65%的新增合约面积是通过第三方获取。报告期内，越秀服务市场拓展面积增至599万平方米，同比增长53.3%。

　　张成皓表示：“我们的目标是1亿平方米，并且希望尽快实现。在当前的市场环境下，我们的收购将是质量优先，会基于城市密度和收购标的质量去考量，负责任地去推动收购。”

　　截至2024年6月30日，越秀服务总合约面积同比增长6.4%，在管面积同比增长2.2%，其中在粤港澳大湾区的合约面积增至5254.3万平方米，在管面积增至3743万平方米，公司在华东地区的服务范围有所收缩，该地区合约面积降至1030.3万平方米，在管面积降至741.2万平方米。截至报告期末，越秀服务合约项目为508个，在管项目为418个，分别较去年同期增加32个、10个。

　　从业态分布上看，住宅仍是越秀服务主要服务的项目类型。截至2024年6月30日，该业态在管面积占比为62%，达到4164万平方米，商业及产业园在管面积占比为17%，为1107万平方米；TOD业态在管面积占比为11%，达736万平方米，城市服务及公建在管面积占比为10%。

　　社区增值服务收入增长约60%

　　《中国经营报》记者注意到，今年1月初，越秀服务将上市所募资净额中拟用于策略收购和投资的部分资金下调至5.05亿元，占未动用资金的比例从66.8%下降至35%。

　　越秀服务在公告中表示，由于2021年下半年以来，房地产开发市场存在重大不确定性，进而影响潜在收购目标的业务及财务表现，以及物业管理行业的整体投资情绪，公司因此采取更审慎的态度。

　　下调收购拟用资金的同时，越秀服务打算进一步发展增值服务，将该部分上市募资未动用所得款项从约1.91亿元上调至2.89亿元，并表示将继续拓展和优化增值服务组合以提升公司的盈利能力。

　　业绩公告显示，今年上半年，越秀服务收入同比增长29.7%至19.6亿元，股东应占盈利同比增长12.1%至2.78亿元，其中社区增值服务收入同比增长61.2%，达6.45亿元，超过基础物业管理服务（6.01亿元）。越秀服务方面对此解释称，社区增值服务收入获得增长主要是由于非商业物业在管面积扩张带来服务用户的增长，以及向客户提供的社区用户服务类型多样化所致。

　　越秀服务社区增值服务业务板块主要分为美居服务、空间运营服务、家居生活服务。报告期内，美居业务收入同比增长207%至2.45亿元，占比为38%，家居生活服务收入占比为59%。

　　张成皓透露，公司美居业务主要集中在拎包服务和家装服务领域，目前公司正在研究自营业务，比如阳台封装和局部改造，以应对整体市场环境的周期变化。

　　上半年，越秀服务整体毛利率持续下滑至25.9%，同比下降2.2个百分点，报告期内，公司销售成本同比增长33.7%。“从整个行业来看，我们认为毛利率约26%是相对可接受且较高的水平。公司毛利率下滑一方面是由于行业普遍回调，受房地产市场变化和成本刚性上涨的影响，随着行业发展，毛利率调整是正常现象。就社区增值服务毛利率达到30.5%来看，这应该是一个非常好的生意。”张成皓表示。