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发表于 2024-08-29 15:03:20 股吧网页版
业绩放缓叠加“创始元老”离职 代建龙头绿城管理征战下半场
来源:中国经营网

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  “25岁,初见绿城:手中无剑、心中无剑;34岁,代建谋生:手中有剑、心中无剑;44岁,艰难上市:手中有剑、心中有剑;47岁,学会放手:手中无剑、心中有命;今始,退隐江湖:手中无剑、心中无剑。”在辞任绿城管理(09979.HK)执行董事及董事会副主席后,李军发出了这样的感慨。

  “我与李军相识、共事多年,工作和私交都很好。大概两年前,他就与我交流了个人中长期的打算。虽然我与亚东主席(指绿城管理董事会联席主席张亚东)一再挽留,但李军依旧比较坚持他的决定。”在2024年中期业绩会上,绿城管理执行董事、行政总裁郭佳峰回应道。

  《中国经营报》记者注意到,在李军离任的同时,绿城管理2024年中期业绩多项指标增速放缓甚至首次出现负增长,也映射出房地产行业下行带来的阵阵寒意。

  财报数据显示,2024年上半年,绿城管理新拓代建项目代建费为41.9亿元,同比下降18.1%;收取代建费为14.14亿元,同比下降27.7%。

  中指研究院研报分析称,随着代建企业入局增加,2023年房地产代建行业发展迅速,新签约规模增速高企。但随着竞争加剧和受服务型行业固有特征的影响,2024年上半年,代建规模化发展日益减弱,长尾分布特征加强,企业间分化显著。

  绿城“老人”回归家庭

  李军无疑是一名绿城“老人”,自2002年加入绿城以来任职超过20年。

  记者了解到,2010年,李军担任绿城瑞安玉园总经理,这是绿城首个商业代建项目;2014年,李军成为彼时绿城最大代建平台——绿城鼎益公司执行总经理。此后,李军主导组建绿城管理并出任集团董事、总经理,带领绿城管理于2020年7月成功登陆港交所,稳坐代建行业的“头把交椅”。

  不过,李军与绿城以及代建的联系定格在了2024年。8月23日,绿城管理发布公告称,因个人原因,为投入更多时间在家庭及子女教育方面,李军已辞任执行董事及董事会副主席。同时,执行董事王俊峰被任命为新的授权代表,公司联席秘书谷冀湘则被委任为法律程序文件代理人。

  “近期,李军正式提交了辞呈。我们尊重他的个人决定,而且内部也及时做了相应的工作安排。”谈及李军的离开,郭佳峰在业绩会上解释道。

  值得一提的是,就在一年前,绿城管理曾发布一则人事调整公告:李军获委任为董事会副主席,继续担任绿城管理执行董事,同时将不再担任绿城管理行政总裁(首席执行官)。

  绿城管理方面在公告中表示,随着中国房地产代建行业进入新的发展阶段,对绿城管理内外部的工作都提出了更高的要求。为持续保持行业领先地位,李军在统筹公司全面管理工作的基础上,会将精力聚焦在绿城管理的战略发展和竞争策略方面,推动商业模式创新,并负责董事会日常工作。

  与此同时,绿城管理非执行董事张亚东获委任为董事会联席主席,继续担任非执行董事;郭佳峰由董事会主席调任为董事会联席主席,继续担任非执行董事;执行董事王俊峰获委任为行政总裁,负责公司经营管理工作。

  对于一连串的人事变动,张亚东在2023年中期业绩会上特意回应称:“是为了给李军配人,并不是换了李军。”

  尽管已经辞任,但李军与绿城管理的联系并未中断。记者梳理发现,2021—2023年,李军共计增持绿城管理股票十余次,斥资总额超过5000万港元。

  在绿城管理上市后的首次业绩发布会上,李军曾直言:“我了解这家公司,而且长期看好这家公司,我会把在绿城赚到的每一分钱都买成绿城管理的股票。”

  郭佳峰也表示,李军虽然离开了公司,但其本人依然看好代建行业的未来,并会以股东身份一如既往地支持公司发展。

  对于李军离职情况,绿城管理公共关系负责人在回应记者采访时表示:“相关情况以公司公告和业绩会披露的内容为准。”

  代建费同比下降近三成

  财报数据显示,2024年上半年,绿城管理实现收入16.7亿元,同比增长7.8%;毛利润8.6亿元,同比增长6.7%;净利润4.91亿元,同比增长6.3%;归属于公司股东的净利润为5.01亿元,同比增长5.8%。公司经营活动现金净流量为7750万元。

  记者注意到,绿城管理的营收、利润等重要财务数据增长率已跌至个位数。而在2021—2023年同期,绿城管理营收同比分别增长32.6%、16.4%、23.1%;毛利同比增长分别为51.0%、23.7%、27.0%;净利润同比分别增长82.8%、33.4%、31.3%。

  绿城管理新拓代建面积增速同样明显放缓。财报数据显示,报告期内新拓代建项目合约总建筑面积为1740万平方米,同比增长1.1%,而2023年同期增速高达30.6%。新拓代建项目代建费为41.9亿元,同比下降18.1%,2023年同期增长约26.3%。

  “代建行业已经从前几年高歌猛进,进入到增长放缓、阶段性减弱周期。”绿城管理副总裁程敏表示,今年代建行业出现了非常明显的变化:规模增速下降、费率下降。据统计,今年上半年,整个代建行业规模同比增长仅3%,而2023年全年增速是56%。“如果剔除掉一些低单价业务,预计传统全过程代建业务量相比去年大概有10个点以上的下降幅度。”

  在程敏看来,这与整个房地产行业深度调整息息相关,这轮调控周期之长、量价跌幅之大超出预期。具体而言,一是委托方对市场不看好,观望情绪浓厚、纷纷暂缓拿地;二是拿地委托方鉴于市场情况、资金回笼等压力选择暂缓开发,特别是托底拿地的城投公司;三是在收购商品房政策下,很多省市对保障房、安置房的开发计划做了调整。

  值得一提的是,受房地产行业下行影响,绿城管理部分地区销售去化出现滞后,进而影响到代建费回款进度。据公司管理层透露,绿城管理周转天数已由2023年度的24天上升至今年上半年的28天;收取代建费14.14亿元,同比下降了27.7%。

  对此,程敏解释称,很多项目由于销售、资金回笼不畅等问题,导致委托方面临的资金压力较大,代建费收取进度有一定的滞缓。“我们会跟委托方站在一起共渡难关,提升项目兑现度,促进销售加强回款。同时,通过一线团队激励机制、尾盘项目金融工具等方式保障回款。”

  看好中长期行业发展空间

  “从短期来看,代建行业规模增速放缓、蛋糕变小,一部分出险房企进入代建赛道加剧了行业竞争,部分企业对于代建费只求‘能发工资就行’,差不多呈现出‘0利润’的竞争趋势。”郭佳峰在业绩会上感慨道。

  中指研究院统计数据显示,2023年,典型代建企业净利润率均值为23.9%,较2022年下降1.4个百分点,连续两年下降。房地产代建项目收入通常按节点收取,但人员成本并非按节点投入。部分刚入局代建的企业,由于项目尚未经历完整开发周期,净利润率前期为负。

  作为行业龙头企业,绿城管理的利润率也受到波及。财报数据显示,2024年上半年,绿城管理的毛利率为51.5%,同比下降了0.5个百分点;净利率为29.4%,同比下降了0.5个百分点。分业务来看,受影响较大的主要是政府代建板块,该业务毛利率为40.4%,同比下降了4个百分点。

  对于代建行业的现状与未来,绿城管理执行董事、行政总裁王俊峰认为,短期内,行业规模增速放缓、竞争加剧,进入了深度调整期,必将面临优胜劣汰,且速度会越来越快。新入局时间不长的企业,没有时间建立完善的代建管理机制,遇到问题也缺乏经验。在市场比较困难的情况下,通过依靠低费率获得的项目会面临较大考验。

  但绿城管理仍对代建行业中长期发展持乐观态度。郭佳峰在业绩会现场算了一笔账:过去两年,城投公司是代建行业的大客户,拿地非常多,但开工量只有20%左右。拿地未开工的面积约为3.3亿平方米,在短期内开工并有代建机会的占比约为15%,大概有5000万平方米的规模。

  “随着房地产市场企稳,会有更多的存量资金进入市场,存量土地持有方也会有委托(代建)的需求。在房地产纾困和‘保交楼’方面,也还存在大量的代建机会。”郭佳峰表示,就整个房地产行业而言,未来每年新房市场规模在8亿—10亿平方米。如果取中间值并按照发达国家30%的代建参与度计算,房地产市场每年有2亿—3亿平方米的代建空间。

  “2023年,房地产行业代建规模约为1.8亿平方米。从中长期来看,代建行业的业务需求量很大,企业的生存空间和上升空间也很充裕。”郭佳峰进一步表示。

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