还敢想牛市吗？

今天跌得不冤。

存量房贷利率进一步下调的传言，上周我已经给大家分析过，就是个小政策，利好度很有限。

原因很简单，这两年房贷利率从5%~6%一路下调到3%~4%，楼市和消费依然稳步下行。说明这个幅度的利率下调已经很激活麻木的经济了

关键是，今天上午招行开业绩会。行长直接一套否认三连，把小作文给否了。

如此，市场连盼头都没了，只能从哪来回哪去了。

那就从楼市说起吧。

现在单看新房销售数据已经不准了，因为部分新房需求转到二手房那了。如果看新房+二手房，相较于2019年下降30%，相较于2021年下降40%。

这点可以跟老美2008年次贷危机时的楼市做个对比。

2007年次贷危机爆发后，老美的二手房销量从720万套暴跌到最低点的360万套，实现腰斩。

而老美的新房销售从130万套下降到30万套，下降了70%多。

新房+二手房，老美楼市整体成交下降了55%。这个惨烈程度不亚于当下中国楼市。

即使对于美国这种发达国家而言，楼市也是周期之母。所以那会儿，美股也跟着狂跌。

2007年次贷危机再到金融危机，标普500最多下跌了58%。

标普500指数2007年到2009年各季度指数涨跌幅和估值涨跌幅如下图。

标普500指数点位连跌了6个季度，连个反弹都没有。

估值时有反弹，且跌幅普遍小于指数点位。

公式已知，股价=盈利*估值。意味着这6个季度美股盈利杀得更厉害，每个季度企业盈利都在下滑。

简单计算可知，2007到2008年每个季度都下滑了6%。2008年第四季度甚至下滑了22%。

不过，这也是企业盈利的最后一杀。该季度杀完后，随着一切的源头楼市阶段性见底，企业盈利见底，美股估值也开始企稳，2009年上半年美股完全触底。

好的，现在可以来看中国股市了。上半年财报已出完，A股企业盈利变化如下图。

相较于去年，企业盈利整体下滑3%。刨除银行和两油，下滑幅度超过6%。一季度和二季度都如此，二季度更糟糕一些。

就这盈利下滑程度，和2008年的美股几乎一致。你就说巧不巧吧

当然，A股估值杀得更厉害。特别是成长股，茅指数的整体估值已经从2021年的近40倍杀到了现在的17倍。这个估值已经是按照低成长或无成长给的，绝对到位了。

所以今天看A股，股市企稳的核心是盈利的企稳。而核心的核心是楼市的企稳。

当然，历史从来都不会简单的重复，中国不会是美国，也不会是日本。

中国和美国楼市有两个最大的区别。

第一，中国经济对楼市更为依赖。

中国地方政府的财政收入，有40%来自于卖地收入。这块收入已经腰斩。如果把政府想成一个富可敌国的超级富豪，这个富豪的收入下降，对经济影响很大。

而美国财政收入主要来自于存量房产的房产税（房价的1-3%）。这种税收收入更为稳定，不管美国老百姓还买不买房，买新房还是二手房，只要你不想流浪，那就得老老实实交税。

第二，美国楼市的底部更确定。

和中国还在城市化不同，美国是个熟透了的国家。大家可以回看美国的新房销售面积，从1960年代开始，美国每年新房销售面积均值稳定在50～60万套。

虽然在2006年吹出了130万套的40年大泡沫，透支了部分需求。但在2009年新房销售跌到30万套，远低于正常需求，泡沫大概率也消化完成了。

而中国楼市就不同了，中国楼市增长了很多年，并没有稳态，谁也不知道底部在哪，或者说合理值在哪。只能说，从销售面积看，泡沫已经消化了一半。根据很多经济学家的分析，现在很可能是底部区域了，但谁知道对不对呢？

最后，再多说一点点吧，楼市再怎么周期之母，它也只是大周期，而非经济的核心。如果搞房地产就能成为世界第一，那就是个笑话了。真正的核心一定是产业。

同样是楼市泡沫破灭，为什么日本下去几十年，美国却能反弹。根本原因是日本产业被遏制了，且毫无反抗之力，同时自身市场太小，根本无法扶持出新产业。上限就被钉死了。

观察几个高端产业就知道了：日本的半导体被阉割，消费电子被甩下，互联网被美国把控，新能源车被中国超越，AI继续当局外人。

所以，也许周期是看不清的，但只要我们的产业是坚实的，那么在周期出清后，机会就是确定的。

最后报下格指2.37，投资机会S+。感谢各位长期以来的支持，陪各位一起归零。