随着9月份美联储降息在即，各路资金开启新一轮的资产配置。如果说降息之前是黄金等避险资金的天下，那么降息之后市场投资方向可能将会发生转机。不管是国内市场，还是国外市场，都会发生资金投资的方向改变，这里可以关注REITs的投资机会，特别是海外REITs属于相对稀缺的投资产品，仅有的几只投资海外REITs的基金还有一定的购买金额上的限制。
什么是REITs？
REITs是一种投资工具， REITs 是流动的不动产。主要投资于能够产生稳定租金收入的基础设施、办公、商业、酒店等持有型不动产。由于租金收入现金流稳定、可预测性强，可以有效地分散风险且相对独立于其他市场的走势，使其拥有避险属性，往往被视为优质的配置类资产。
国外REITs 的投资范围包括房地产、林地、基础设施等，涉及的基础资产不只是商场、写字楼、工厂或者仓库等，很多具有REITs 基础资产性质的资产都可以灵活运用REITs 进行融资。
在政策支持下，REITs 市场稳步扩容，在权益市场走弱、债市“资产荒”延续背景下，REITs 作为高分红产品，对投资者吸引力有所提升。今年公募REITs 迎来反弹行情，实现上涨的REITs 产品占比达到九成，部分产品的年内涨幅均超过30%，另有7 只REITs 产品涨幅在20%-30%，12 只REITs 产品涨幅在10%-20%。
受益于近期固收类资产收益持续下行及多项REITs利好政策出台，REITs出现明显反弹的走势。骑牛看熊认为REITs 作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会。随着政策的调整和全国范围内保障住房“收储”效果的显现，保障住房REITs 表现出色。
近期海外REITs产品出现明显的躁动，一方面是美国利率下行周期开启，美联储年内降息不止一次，这将会推动海外REITs的上涨。另一方面是海外REITs从今年到今年都是调整态势，由于全球经济的不景气，美国房价也是不断下行，这里反而可以考虑降息后的修复行情。目前来看美国政策9月发布的相关政策面利好，明显支持房地产行业，这对于海外REITs产品注入了强劲的上涨动力。
目前在资产荒背景下，海外REITs凭借其高分红，中低风险优势，仍受到市场较高关注，具备性价比和一定配置机会。从9月份开始，若利率保持低位平稳，投资者或可转向从长期配置角度出发，从而挖掘估值性价比和业绩稳定性兼备的配置标的。
骑牛看熊比较看好诺安全球收益不动产(320017)的原因有6点：
1.近期国内股债波动较大，避险情绪升温，海外REITs逆势上涨。这与美联储降息周期有一定的关系，可以关注9月美联储降息后的新机会。诺安全球收益不动产（QDII）投资的美国REITs含量超99%。
2.海外REITs属于相对稀缺的投资产品，仅有的几只投资海外REITs的基金还有一定的购买金额上的限制。本基金通过遴选全球范围内的REITs,在合理分散投资的基础上,努力构建具备收益增长潜力的组合,为基金持有人提供一类风险可控、收益稳定的海外不动产投资工具。比较稀有的基金品种，再加上前期回调明显，这里可以重点关注。
3. 基础设施REITs 有助于有效盘活存量资产，拓宽社会资本投资渠道，提高直接融资比重。我国基建规模庞大，发展REITs 基础资产丰富。短期逻辑未改，行情或有波折，建议持续关注经营边际企稳及高确定性项目后市配置机会。
4.REITs模式通过更加丰富的金融模式吸引更多的民间资本参与投资和运营，优化了以往传统基建仅以政府投资为主的固有模式。基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，不管投资者参与了多少钱，都可以参与到股权之中，这是比较好的投资方式。
5.基金经理宋青曾先后任职于香港富海企业有限公司、中国银行广西分行、中国银行伦敦分行、深圳航空集团公司、道富环球投资管理亚洲有限公司上海代表处,从事外汇交易、证券投资、固定收益及贵金属商品交易等投资工作。宋青表示：“未来随着美国利率下行周期开启，将同时利好REIT资产的股票属性和债券属性，利率下行将使得REIT有望获得比股票资产更大的上行弹性。”
6.2024年2季度股票投资明细
从2024年2季度股票投资明细来看，主要是参与到了美股的各大房地产公司之中，各大公司的投资比例并不大，始终没有单只标的超过6%，这也说明基金经理比较谨慎，投资资金比较分散化。
骑牛看熊发现REITs 的发展与经济周期密切相关，REITs 通常出现在一个国家GDP 增速放缓、城镇化率较高时期。回顾REITs业务的发展史，各国推出REITs 的时机都与其所处的经济周期密不可分，绝大多数国家是在经济转型、新旧动能转换时出台REITs 相关法律法规的，通过发行REITs 为包括基础设施、商业地产在内的不动产投融资市场创造价值提升的空间，为经济发展提供新动能。
$诺安全球收益不动产$ 10块即可上车，通过QDII基金布局海外REITs。骑牛看熊这里先买一点，800元试试水！之后再看能否有继续上涨的机会，再来选择较好的时机加仓参与，也会考虑基金定投的方式参与其中。
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