公告日期：2024-01-18

嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金关于经营情况投资者说明会召开情况的公告

一、 公募 REITs 基本信息
公募 REITs 名称 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
公募 REITs 简称 嘉实京东仓储基础设施 REIT
场内简称 京东仓储（扩位证券简称： 嘉实京东仓储基础设施 REIT）
公募 REITs 代码 508098
公募 REITs 合同生效日 2023 年 1 月 11 日
基金管理人名称 嘉实基金管理有限公司
基金托管人名称 中信银行股份有限公司
运营管理机构名称 北京京东东鸿管理咨询有限公司
公告依据 《中华人民共和国证券投资基金法》 及配套法规、 《公开募
集基础设施证券投资基金指引（试行） 》 《公开募集证券投
资基金信息披露管理办法》 《上海证券交易所公开募集基础
设施证券投资基金（REITs） 业务办法（ 试行） 》 《上海证
券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs） 规则适
用指引第 5 号——临时报告（试行） 》 《嘉实京东仓储物流
封闭式基础设施证券投资基金基金合同》 《嘉实京东仓储物
流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》 及其更新
二、 经营情况投资者说明会召开情况
嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金” ） 于 2024 年 1月 13 日发布了《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金关于召开近期经营情况投资者说明会的公告》 。 2024 年 1 月 17 日下午 15:00-16:00， 本基金通过上海证券交易所“上证路演中心” 召开了本次投资者说明会。 嘉实基金管理有限公司（以下简称“嘉实基金” ）REITs 业务板块首席投资官王艺军先生， 嘉实基金基础设施基金投资管理一部负责人魏晨熙先生， 京东产发首席财务官李文斌先生， 京东产发基金合作部负责人马骍先生出席本次投资者说明会， 并与投资者进行线上交流和沟通， 就投资者普遍关注的问题进行了回复。 投资者可以通过上海证券交易所上证路演中心平台（http://roadshow.sseinfo.com/） 观看本次说明会回放。
三、 本次会议投资者提出的主要问题及回复情况
在本次说明会上就投资者普遍关注的问题给予答复， 现归纳总结主要问题如下：
1. 嘉实京东仓储 REIT 的租金调整机制是什么 如何理解按照“根据届时双方认可的第三方评估机构出具的过去 5 年市场租金的增长率， 对第 6 年/第 11 年租金进行调整”
答复：
本基金招募说明书已经披露了明确的租金调整标准并进行了举例， 但需要特别说明的是，租金调整机制考察的是整体 5 年租期， 关注 5 年租期首尾一次性变动， 即以该期间首尾年份的租金价格计算 5 年租期的市场实际年复合增长率， 并据此确定第 6 年适用的租金， 中间几年的涨跌幅情况非参考因素， 因此也未披露中间年份的数据。
2. 能否介绍一下首发时评估机构与续租的市场调研机构在服务本基金时实际工作的差异 在实际评估和市场调研结果上是否可能存在差异
答复：
嘉实京东 REIT 首发时的评估机构， 其工作目的是对武汉、 重庆、 廊坊项目进行估价，在综合考虑可比项目区域位置、 交通便利度、 硬件功能等多维度信息的基础上， 确定三个可比替代性较好的项目作为测算依据， 将差异按照一定幅度修正后得到本项目的市场租金水平。
具体可比竞品信息可参考本基金招募说明书。
此次武汉项目续租时， 出租人、 承租人共同认可并聘请了第三方市场调研服务机构， 参考的是市场典型案例情况， 其工作目的是通过对武汉东西湖市场高标仓储物流市场平均净有效租金水平进行调研， 出具 2019 年以及 2023 年第三季度市场租金的涨跌幅数据以作为本次
续约定价的参考。
租金差异的原因主要在于评估和调研均基于评估机构、 市调机构独立数据库和评价标准进行， 且关注时点不同。 具体如下：
（1） 根据招募说明书披露的评估报告， 在综合考虑高标仓价格分布的同时， 从仓库间差异入手进行了基本对比， 并根据武汉项目具体的区位和配套优势形成了最终的比准租金价格。 评估机构对可比项目租金价格调整过程及结果合理反映了武汉项目于价值时点 2022 年6 月 30 日的价格水平。
（2） 市场调研报告主要基于多份权威部门刊物的数据、 实地到访及专家访谈、 知名研究机构公开报告、 信息和数据及市调机构专有数据库。 调研数据主要反映了武汉东西湖区域五个市场参与主体不同高标仓产品的租金范围， 但同时这些高标仓产品也因为区域位置、 仓库类型、 功能等具体条件的不同而存在诸多差异， 这些差异反映到租金价格上形成了一定的价格范围和梯度。
3. 从之前的……
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