今天看到一个黄奇帆（重庆市原市长）的对于房地产市场的演讲（2023年），有一些很有意思的东西和大家做个分享：

1 关于房地产交易量

目前我们建成使用中的房子，大概是500亿平方，房子50年折旧，平均每年会淘汰1/50，也就是淘汰2%的房子。500亿平方米，每年2%，就是10亿平方的买入需求，这部分可以理解为房子不能住了，需要买新的住，属于刚需。

另外估算了2亿平方是置换的需求，也就是房子本身能住，但是想要更好的房子，出现的改善型需求。

10+2亿，就是12亿平方的年成交面积，差不多就是市场的正常需求量，那过去几年我们的年成交面积是多少，给大家看一下我从Wind上汇总的数据（下面那个红线，就是12亿的线）。

2021年是成交面积最多的一年，大概是18亿平方；

2022年是13.5亿平方；

2023年是11亿平方，已经低于12亿的下限；

2024年，因为只有截止到7月的数据是5.4亿平方，这样估算一下今年的成交面积在9~10亿之间，处于预测的下限值。

2 关于法拍房

当一个地区的法拍房（也就是因为纠纷问题，由法院拍卖的房子）超过20%，就会对当地的房价产生影响。法拍房，以快速成交为目的，价格往往比周围的房子要低很多，所以常常会拉低房地产的下限。有想要买房子的，可以看看法拍房，这个可能交易流程会比普通的商品房交易麻烦很多，但能省钱

3 收购商品房变成保障房

当一个地区的价格相比之前的高点打了6~7折后，地方大概率会介入，大量的收购房子作为保障房、人才公寓。目前我们全国的保障房比例大概是5%，距离香港、新加坡50%、70%的比例有很大的差距，如果利用这次大规模收购商品房转换为保障房的机会，一方面解决房地产的债务问题，一方面可以极大的提高保障房的比例，未来年轻人进入社会，可以先居住保障房，属于多赢的局面。

今年开始，确实已经看到部分地区介入，大量收购商品房。黄奇帆在担任重庆市长的时候，就非常好的控制了重庆市的房价，属于全国的楷模，所以他对房地产的理解，比大多数人都深刻。

最后还是祝大家周末愉快~