今天看到一个黄奇帆(重庆市原市长)的对于房地产市场的演讲(2023年),有一些很有意思的东西和大家做个分享:
1 关于房地产交易量
目前我们建成使用中的房子,大概是500亿平方,房子50年折旧,平均每年会淘汰1/50,也就是淘汰2%的房子。500亿平方米,每年2%,就是10亿平方的买入需求,这部分可以理解为房子不能住了,需要买新的住,属于刚需。
另外估算了2亿平方是置换的需求,也就是房子本身能住,但是想要更好的房子,出现的改善型需求。
10+2亿,就是12亿平方的年成交面积,差不多就是市场的正常需求量,那过去几年我们的年成交面积是多少,给大家看一下我从Wind上汇总的数据(下面那个红线,就是12亿的线)。
2021年是成交面积最多的一年,大概是18亿平方;
2022年是13.5亿平方;
2023年是11亿平方,已经低于12亿的下限;
2024年,因为只有截止到7月的数据是5.4亿平方,这样估算一下今年的成交面积在9~10亿之间,处于预测的下限值。
2 关于法拍房
当一个地区的法拍房(也就是因为纠纷问题,由法院拍卖的房子)超过20%,就会对当地的房价产生影响。法拍房,以快速成交为目的,价格往往比周围的房子要低很多,所以常常会拉低房地产的下限。有想要买房子的,可以看看法拍房,这个可能交易流程会比普通的商品房交易麻烦很多,但能省钱
3 收购商品房变成保障房
当一个地区的价格相比之前的高点打了6~7折后,地方大概率会介入,大量的收购房子作为保障房、人才公寓。目前我们全国的保障房比例大概是5%,距离香港、新加坡50%、70%的比例有很大的差距,如果利用这次大规模收购商品房转换为保障房的机会,一方面解决房地产的债务问题,一方面可以极大的提高保障房的比例,未来年轻人进入社会,可以先居住保障房,属于多赢的局面。
今年开始,确实已经看到部分地区介入,大量收购商品房。黄奇帆在担任重庆市长的时候,就非常好的控制了重庆市的房价,属于全国的楷模,所以他对房地产的理解,比大多数人都深刻。
最后还是祝大家周末愉快~