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发表于 2024-06-26 17:50:15 天天基金网页版 发布于 江苏
【理财日记】楼市新政后,房地产行业有哪些边际变化?

“517楼市新政”出台已超过一个月的时间,全国超80%城市开始落地执行,楼市逐步进入政策效果兑现期。此次新政对房地产带来哪些边际变化?房地产行业走势与市场走势之间的关联能为我们带来何种启示?

全国房地产行业在新政后发生了什么变化?

5月数据显示房地产基本面仍待改善。2019年年初以来,70个大中城市的房屋销售价格指数同比增速整体呈现下降趋势。5月“楼市新政”后,新房、二手房价格指数同比跌幅均进一步扩大,但住宅商品房销售额同比跌幅略有收窄。

回顾2014年房价下行周期,同比增速下行时间维持一年左右,新房和二手房价格指数最大同比降幅分别为6.4%5.2%。对比来看,目前房屋销售价格指数同比下跌趋势已维持两年左右,最大降幅与24年5月底部较接近。尽管目前楼市整体仍然供大于求,但预计随着各地限购进一步放松、房贷利率下降等政策落地刺激需求端回暖,以及房地产商新建商品房面积增加有限,房屋销售价格有望有所企稳,但上涨的可能性仍然需要地产行业进一步调整、以及国内经济和购房意愿的复苏。

分城市地产行业的变化情况有什么不同?

从细分数据能看出较多区域差异,一线城市二手房跌幅较大,三线城市新房跌幅较大。5月数据显示,二手房价格方面,所有城市均环比下跌。其中,一线城市跌幅最大,主要由于一线城市房价变化幅度波动相较二三线城市更大,需求量更大、更容易受到买房者和卖房者情绪波动的影响。新房价格方面,仅上海和太原两市环比增长,房屋价格指数环比上涨的城市数量为2015年3月以来的最低点。其中,三线城市跌幅最大,三线城市的房屋价格指数的跌幅近三年基本大于一线和二线城市,三线城市购房需求低迷。

高频数据来看,部分城市楼市热度上升。一、二线城市潜在需求驱动仍然存在,以上海为例,高端住宅市场持续火爆,二手房网签数量环比迅速修复。三线城市需要聚焦政府库存吸纳节奏、购房端利好政策、当地经济发展情况,综合判断房价未来走势,但整体恢复情况预计相较一、二线城市更加缓慢。

房地产行业变化对A股行情演绎有什么启示?

2008年以来,中国地产行业主要有三轮“稳地产”政策周期2016年之前的两轮调整中,政策刺激下地产行业均有不同程度改善,且国房景气指数的拐点均略晚于申万房地产指数,主要由于政策落地需要时间,而市场预期改善先行反映在资本市场交易价格中16年开始提倡“房住不炒”后,受行业收紧及疫情影响,景气指数和房地产指数均保持持续下降的趋势。2022年以来的本轮稳地产周期中,房地产指数的下降主要受到基本面EPS持续下降的影响;当地产出现刺激政策后,房地产指数均出现过阶段性上涨行情,但主要由估值贡献。

向后看,房地产板块能否走出趋势性修复行情,核心仍在于基本面的企稳,这依赖于政策落地的节奏及效果。由于房地产行业疲软是经济基本面修复放缓的主要拖累,因此2024年实现GDP增长目标的关键之一便是稳定地产市场。目前的地产政策导向为需求端降低贷款压力、供给端地产去库存,以让住房回归居住的本质为主要目标。预计后续随着供需关系逐步改善,地产行业景气度能够有所改善,但在人口总量和结构变化、市场预期等因素制约下,改善程度仍需耐心等待。

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