“上海市浦东新区试点房屋养老金的收费标准提前透露，主要依据房屋的面积和楼层而定。”对于“上海房屋养老金收费标准”传言，解放日报社旗下“上海辟谣平台”近日报道称：“从上海市住建委、市房管局获悉，该传言不实。”

　　“房屋养老金”正成为市场关注的焦点所在。在8月23日举行的国新办“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示：“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海市、北京市等22个城市正在试点房屋养老金制度。”

　　公开信息显示，全国约有35%的住宅房龄高于25年，逐渐“老龄化”的住宅安全隐患也愈发凸显。而房屋养老金正是为解决这一难题而来，并有望带动房地产下游市场进一步回暖。

　　“我们城市已经被确定为房屋养老金试点城市，但具体实施措施尚未确定。”日前，华东地区某省会城市房产局相关人士向《中国经营报》记者表示。

　　破解“老龄化”房屋维修难题

　　在“酝酿”2年多后，房屋养老金制度试点正进入加速落地阶段。

　　“近期，房屋养老金持续引发市场关注。随着我国住房市场从增量时代步入存量时代，居民住房需求也已从‘有没有’上升到‘住得好’。而且近年来，多地发生因房屋建筑问题导致的事故，房屋质量及安全问题的重要性日渐凸显。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向记者表示。

　　记者注意到，早在2022年5月，国务院办公厅印发的《全国自建房安全专项整治工作方案》提出：“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”

　　“房屋养老金相关表述在2022年5月住房和城乡建设部召开的全国自建房安全专项整治工作会议中首次提出，当时的主要侧重点为解决房屋建筑安全问题。此后，住房和城乡建设部在多个场合再提探索建立房屋养老金制度。”中金公司研报分析认为。

　　“不可否认的是，当前，住房维修及安全管理面临的最大问题是‘钱不够’。从老旧房屋体检，到出现问题后进行维修，现有资金池不能满足日益增长的安全管理需求，住宅专项维修资金制度也需要升级。”关荣雪表示。

　　随着全国“老龄化”住宅数量持续攀升，也带来了诸多潜在安全隐患。

　　今年7月，上海市房产科学研究院严荣、郝艳婷、郭戈在发表的《我国房屋养老金制度：背景与框架》论文中披露，《中国人口普查年鉴——2020》及相关数据显示，我国城镇存量住房规模已超过300亿平方米。

　　“以10年为一个周期来看我国家庭住房建成时间，2000年以前的房屋占比达到27.55%，21世纪前十年占比达到33.98%，10年代以后占比达38.47%。由此可见，未来房龄超过30年以上的房屋数量将快速攀升。”上述论文表示。

　　外界关心的是，我国此前已有住宅专项维修资金，为什么还要试点房屋养老金制度呢？

　　“住宅专项维修资金制度从1998年开始建立，在一定程度上起到了维护房屋质量安全的作用，但1998年之前的房屋存量约180亿平方米，并未缴纳住宅专项维修资金。”同策研究院研究总监宋红卫向记者表示，“房屋养老金要兼顾所有房屋的‘老龄化’维修问题。”

　　“在已有住宅专项维修资金制度的情况下，官方提出要建立房屋养老金制度，背后可能有两个大的背景。”华创证券研报分析认为，一方面，部分地区的老旧房屋体量大，但住宅专项维修资金体量小，难以满足房屋维修需求；另一方面，受申请动用程序繁琐因素影响，当前住宅专项维修资金的提取率较低。

　　“具体实施措施尚未确定”

　　在业内人士看来，房地产市场仍处于深度调整周期。“试点房屋养老金制度，不仅能对房屋安全进行制度性兜底，也能进一步改善居民居住品质。”

　　公开信息显示，早在2023年5月11日—12日，住房和城乡建设部相关部门负责人就曾赴安徽省芜湖市、江苏省南京市等地调研房地产养老金工作。

　　在近期公布的22个房屋养老金试点城市中，南京市即是其中之一。在南京市老旧住宅分布方面，据统计，南京市建成投入使用15年以上的房屋约有223万套、总面积约2.3亿平方米，分别占全市房屋总量的42.47%、38.97%。其中，住宅约有94万套、0.84亿平方米，占比分别为42.15%、36.52%。

　　“由于种种原因，有约30%的房屋未归集住宅专项维修资金，即使在已经归集且当前有结余的老旧小区中，有28%的小区余额低于10万元，远远不能满足现阶段老旧小区设施设备老化维修的需求。”在2023年全国两会期间，全国人大代表，南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高在《关于试点创新房屋养老金制度的建议》中表示。

　　“例如，在面对房屋基础及结构修缮、外墙渗水修补、外保温层更换、消防及电梯设施更新等较大规模的维修工程时，动辄需要数百万元甚至数千万元的高额维修费用，老旧小区现有的维修资金难以满足房屋‘应修尽修’的需求。”佘才高彼时呼吁推动房屋养老金制度顶层设计。

　　另据报道，8月20日，上海市委副书记、市长龚正表示，截至2023年年底，上海全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。为此，上海市将探索实施房屋定期体检制度、房屋安全保险制度、房屋养老金制度三项制度。

　　据介绍，房屋养老金制度主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。龚正表示：“我们考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东新区等地开展试点；第二步，在试点基础上，明年在全市推开。”

　　“房屋养老金制度主要选择二手房交易和流通占主导的城市，上海市便具备这一特征。”宋红卫认为，该制度在后续推广过程中或面临不少难点。例如，业主对房屋维修的意见不统一，“有些业主支持，有些业主反对”。此外，“谁是出资主体”“征收标准怎么定”“谁来监管”等都是需要进一步明确的问题。

　　对于房屋养老金试点城市相关工作进展情况，8月28日，记者多次拨打浦东新区物业管理事务中心电话，但未能接通。在进入房屋养老金试点城市名单中的杭州市、合肥市等地房产局相关人士则向记者表示，目前房屋养老金试点推行的“具体实施措施尚未确定”。

　　资金筹集不会增加个人负担

　　在围绕房屋养老金试点展开的诸多讨论中，个人是否需要负担资金是关注度最高的话题。

　　8月26日，住房和城乡建设部相关司局负责人表示，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。“个人账户就是业主缴存的住宅专项维修资金，缴存按现行规定执行。公共账户按照‘取之于房、用之于房’‘不增加个人负担、不减损个人权益’的原则，由政府负责建立。”

　　上述负责人同时强调，从试点城市来看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

　　在关荣雪看来，要保证房屋养老金制度顺利推行，政府部门未来仍需进一步探索多元化的资金筹集渠道，以确保房屋养老金制度落地有充足的资金支持。

　　记者注意到，除资金来源外，推行房屋养老金制度对各地“老破小”住宅带来的影响，也颇受市场关注。

　　“房屋养老金是从住房全生命周期管理的角度来进行的，是针对房屋安全隐患，并非针对‘老破小’住宅，新房出现质量问题一样需要维护，只是‘老破小’住宅对于房屋养老金的需求紧迫程度更高。”宋红卫向记者分析称。

　　宋红卫表示：“从账户上来看，住房养老金未来会分为个人账户及公共账户，目前新房部分缺失的是公共账户，1998年之前修建的住房则是二者都缺失。对于上海市‘老破小’住宅而言会有一定的影响，比如有些‘老破小’住宅之前没有缴纳住房维修基金，一旦制度确立后可能就需要补缴，在过渡期内会对房价形成冲击。但从长期来看，这部分资金是未来保障住房安全的，对于小区住宅来讲是利好，有利于支撑房价。”