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发表于 2024-08-24 10:07:18 东方财富Android版 发布于 重庆
说说中洲三岔湖项目和笋岗中洲坊创意中心的疑惑成都三岔湖项目占地近60万方,计容建
$中洲控股(SZ000042)$$*ST金科(SZ000656)$说说中洲三岔湖项目和笋岗中洲坊创意中心的疑惑
成都三岔湖项目占地近60万方,计容建面84万方,拿地成本三亿几,是个低密度大宅项目,近年三岔湖普通宅地楼面价四千左右,中洲项目为低密度豪宅项目,价值高不少,拿地楼面价不到五百。目前板块处在加速升值阶段,挣不挣钱自己算算。
2024-08-24 10:22:13  作者更新以下内容

笋岗项目中洲坊建面56万方,总投资约90亿,可售约十五万方写字楼九万方公寓五万多方,市场质疑项目销售不畅影响大。写字楼租金回报比住宅公寓高得多,按公允四万块一方没问题,有经营性物业贷及黄金台免费资金支持,写字楼不卖也没什么大不了,就多了九万方自持而已。经营物业贷利息不到四个点。公寓卖五万以上也是事实。公寓部分已转固,月租金四到六千左右不等,公寓面积三十到六十方不等。笋岗项目优点占地面积大,车位充足,地段好,位于福田和罗湖两个金融中心之间,相比同类产品,出租有竞争优势。

2024-08-24 10:23:41  作者更新以下内容

中洲控股深圳北中洲黄金台项目(中洲迎玺)45万平米,260亿以上货值,70亿左右利润。地价区区2亿多,顶格利润率。可以经受任何房价风险。 中洲三岔湖项目占地800多亩计容建面84万方,拿地成本三亿几,对标世茂云湖,云湖项目16年竣工,目前二手楼1.5万左右,中洲项目货值应120亿以上,开发净利超三十亿。福星股份自持物业按市场公允单价均价三万左右计算,这是武汉按公允三万,深圳按公允四万合理吧,算上今年即将竣工的笋岗创意坊56万方,中洲自持物业90万方左右,成本100亿,中洲自持物业是按成本计帐的,按市场公允毛估估增值250亿。

2024-08-24 10:25:04  作者更新以下内容

融创上海董家渡旧改股权花了140多亿,中洲深圳宝安26区旧改股权只花了四亿几,董家渡旧改土地面积14万方,中洲旧改土地面积10万方。董家渡旧改一二三期拆迁花了150亿,26区旧改项目目前总资产44亿。宝安25区旧改住宅售十万公寓售七万,26区一期中洲华府二手售9万,前几年最高十五万左右。26区二期位于十字双地铁枢纽路口,现在正负在全力推进,改规划快了。深圳近日发布了旧改新政,有尊重历史,重点区域优先定排,合理优化利用国土空间等表述。中洲宝安26区旧改项目位于重点区域,占地十万平,容积率只有3.0,且是商业项目,严重浪费国土空间,且深圳商业地产严重过剩,是不可能实施的。 项目有二种结局,一是正负适当溢价收回,重新规划变商住再出让。二是直接改规划变商住,提高容积率到10左右,中洲补地价。

2024-08-24 10:32:03  作者更新以下内容

惠州项目经过连续五六年的计提,目前货值已经好小了,帐面已存在的计提三十六亿,再计提的空间非常有限,不影响大局了。

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