公告日期：2024-12-28

证券代码：002336 证券简称：*ST 人乐 公告编号：2024-079
人人乐连锁商业集团股份有限公司

关于深圳证券交易所《关于对人人乐连锁商业集团股份有限公司
重大资产出售暨关联交易的问询函》的回复公告

本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

人人乐连锁商业集团股份有限公司（以下简称“公司”）于 2024 年 12 月 20 日收到贵
部下发的《关于对人人乐连锁商业集团股份有限公司重大资产出售暨关联交易的问询函》（并购重组问询函〔2024〕第 15 号，以下简称“问询函”）。公司及有关中介机构对有关问题进行了认真核查、分析和研究，并逐项予以落实和回复，现就公司作出的回复说明内容公告如下：

事项一：关于资产评估情况。草案显示，交易标的包括西安高隆盛商业运营管理有限公司（以下简称“西安高隆盛”）100%股权、西安市人人乐商品配销有限公司公司（以下
简称“西安配销”）100%股权。财务数据显示，截至 2024 年 6 月 30 日，西安高隆盛、西
安配销归属于母公司所有者权益分别为 33,465.18 万元、15,758.24 万元。采用资产基础法评估，西安高隆盛、西安配销的评估值分别为 60,544.44 万元和 27,909 万元，增值率分别为80.92%、77.11%。西安高隆盛、西安配销评估增值的主要原因均为其拥有的房屋建筑物受益于近年来西安市房地产市场发展而增值。请你公司：（1）补充披露相关房屋建筑物的具体评估过程，包括评估假设、关键指标、关键参数选取和来源、具体的测算过程。（2）结合相关资产的原始取得成本、后续计量情况、主要房屋建筑物所处位置及周边市场行情走势、同地段同类型土地或房产市场价格水平、可比交易案例、区域内供求情况等，说明对其在资产基础法下产生较高增值率的原因及合理性，进一步说明本次交易作价的公允性。（3）本次交易对标的公司仅采用资产基础法进行评估，请说明仅采用一种评估方法的具体原因及合理性，上述做法是否符合《上市公司重大资产重组管理办法》第二十条关于“评估机构、估值机构原则上应当采取两种以上的方法进行评估或估值”的规定。

请独立财务顾问及评估师核查并发表明确意见。
公司回复：

（1）补充披露相关房屋建筑物的具体评估过程，包括评估假设、关键指标、关键参数
选取和来源、具体的测算过程。

（一）西安高隆盛

上市公司在重组报告书“第五节交易标的评估情况”之“一、西安高隆盛评估情况”之“（四）评估过程”补充披露如下：

2）评估假设

①一般假设

i）交易假设：是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价；

ii）公开市场假设：是指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。公开市场是指一个有众多买者和卖者的充分竞争的市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的；

iii）假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；

iv）针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；

v）假设和被评估单位相关的赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；

vi）假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；

vii）假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单位造成重大不利影响。
②特殊假设

i）假设评估基准日后，被评估单位采用的会计政策和编写评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；

ii）假设委托人、被评估单位提供的与本次评估相关全部资料真实、完整、合法、有效。

3）评估方法

根据房屋建（构）筑物的特点、用途、资料的收集情况及建筑物所处位置的市场交易活跃程度，本次对被评估单位房屋建筑物采用市场法进行评估。

市场法是指在求取待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被评估房地产在评估基准日的价值的一种估价方法。

运用市场法估价应按下列步骤进行：

A.搜集交易实例；

B.选取可比实例；

C.建立价格可比基础；

D.进行交易情况修正；

E.进……
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