公告日期：2022-08-31

上海浦东土地控股（集团）有限公司

公司债券中期报告

（2022 年）

二〇二二年八月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对中期报告签署书面确认意见。公司监事会已对中期报告提出书面审核意见，监事已对中期报告签署书面确认意见。

发行人及全体董事、监事、高级管理人员保证中期报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

本公司中期报告中的财务报告未经审计。

地方政府作为出资人仅以出资额为限承担有限责任，相关举借债务由地方国有企业作为独立法人负责偿还。

重大风险提示

一、存货跌价风险
最近三年及一期，发行人存货账面价值分别为 180.60 亿元、188.78 亿元、198.90 亿元和223.36亿元。发行人存货主要是土地开发成本，且大部分为发行人1993、1994年取得的土地，土地是稀缺性资源，因此发行人土地资源有利于发行人主营业务的发展和盈利能力实现。但受宏观经济增长放缓和土地市场波动影响，若存货资产较长时间未能实现销售，形成长时间的积压，则存货价值可能波动较大。若土地价格下跌，则存货可能存在一定的跌价风险。
二、资本支出增加风险
发行人作为承担筹集土地开发建设资金、从事土地前期开发以及组织开展动迁房等开发建设业务的投资运营主体，投资经营的项目建设周期长，资金需求量大。发行人未来面临的建设任务与资本支出规模较大的风险。
三、经营性现金净流量波动风险
最近三年及一期，发行人经营活动净现金流量净额分别为-14.95 亿元、-1.55 亿元、24.71亿元和-25.08亿元，出现较大幅度的波动。2019年发行人经营活动现金流量净额相比2018年变动较大，主要系东旭置业项目投资及新场古镇安置房源款支出较大、支付其他与经营活动有关的现金以及支付的各项税费增加所致。2020 年发行人经营活动现金流净额较 2019
年大幅增长，主要原因为 2020 年发行人各项税费支付现金较 2019 年减少。2021 年公司经
营活动现金流净额大幅增长，主要为公司销售商品、提供劳务收到的现金大幅增加所致。四、持续融资风险
最近三年及一期，发行人筹资活动的净现金流分别为-2.64 亿元、6.44 亿元、-32.83 亿元和-1.19 亿元，呈现一定的波动。发行人所从事的土地开发、基础设施建设为资本密集型行业，对资金的需求较大。发行人项目资金来源一定程度依靠外部融资，易受到国内整体金融环境变化的影响，面临一定融资压力和本息偿付风险。
五、短期内存在有一定的集中兑付压力

截至 2022 年 6 月末，发行人有息负债总额 111.79 亿元，其中一年内到期的短期有息负债
为 13.29 亿元，长期有息负债为 98.50 亿元，发行人短期内存在一定资金偿付压力。
六、投资收益占净利润比例波动较大及可持续性风险
最近三年，发行人实现的投资收益分别为 46,648.19 万元、92,908.59万元和96,395.47 万元，最近三年投资收益占当期净利润比重分别为 74.15%、119.60%和 90.32%，波动较大。未来如果受发行人联营企业业务影响、股权处置等影响，对发行人利润稳定性及偿债能力造成不利影响。
七、期间费用占比较高风险
最近三年及一期，发行人的期间费用合计分别为 35,745.59 万元、40,847.48 万元、37,076.01万元和23,666.28万元，其占营业总收入的占比分别为31.88%、21.33%、34.74%和 159.55%。期间费用主要由财务费用构成，主要是公司融资规模较大所致，未来发行人的融资规模如果继续增长、三项费用持续上升，将对发行人的盈利能力和经营情况构成一定影响。

八、长期应收款尚无明确回款安排的风险

截至 2022 年 6 月末，发行人长期应收款余额为 18.36 亿元，在非流动资产中占比为 12.89%
，占比较大。长期应收款主要为应收浦东土地储备中心款项，该款项主要是因为发行人参与川沙新镇 A-1 地块前期动拆迁形成，该款项按照浦东新区发改委出具的《关于川沙新镇A-1 地块土地储备项目资金来源的批复》（沪浦发改投〔2009〕644 号）明确了发行人承担的资金本息及管理费在未来川沙新镇 A-1 地块土地出让费用中给予返还，但浦东新区发改委、浦东土地储备中心尚未与发行人明确后续的回款安排。若该款项未来回款不及时，可能影响公司的运营效率和偿债能力。
九、资产受限的风险

截至 2022 年 6 月末，……
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