公告日期：2023-08-31

上海浦东土地控股（集团）有限公司

公司债券中期报告

（2023 年）

二〇二三年八月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对中期报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对中期报告提出书面审核意见，监事已对中期报告签署书面确认意见。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员保证中期报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

本公司中期报告中的财务报告未经审计。

地方政府作为出资人仅以出资额为限承担有限责任，相关举借债务由地方国有企业作为独立法人负责偿还。

重大风险提示

一、存货跌价风险

最近三年及一期末，发行人存货账面价值分别为 188.78 亿元、198.90 亿元、234.55
亿元及 240.05 亿元，存货金额报告期内呈现增长趋势。发行人存货主要是土地开发成本，且大部分为发行人 1993、1994 年取得的土地，土地是稀缺性资源，因此发行人土地资源有利于发行人主营业务的发展和盈利能力实现。但受宏观经济增长放缓和土地市场波动影响，若存货资产较长时间未能实现销售，形成长时间的积压，则存货价值可能波动较大。若土地价格下跌，则存货可能存在一定的跌价风险。

二、资本支出增加风险

发行人作为承担筹集土地开发建设资金、从事土地前期开发以及组织开展动迁房等开发建设业务的投资运营主体，投资经营的项目建设周期长，资金需求量大。发行人未来面临着建设任务与资本支出规模较大的风险。

三、经营性现金净流量波动风险

最近三年及一期，发行人经营活动净现金流量净额分别为-1.55 亿元、24.71 亿元、36.88 亿元和 14.71 亿元，出现较大幅度的波动。2021 年，公司经营活动现金流量净额大幅增长，主要系公司销售商品、提供劳务收到的现金大幅增加所致。2022 年公司经营活动现金流量净额较 2021 年有所增长，主要系金桥通四住宅地块项目销售回款以及江南里项目预收款增加所致。

四、盈利能力波动风险

发行人目前主营业务收入主要来自于土地开发、房产销售、经营性物业收入等。最近三年及一期，发行人主营业务毛利润分别为 73,610.15 万元、112,228.90 万元、281,115.37 万元和 208,317.93 万元，主营业务毛利率为 38.69%、28.07%、62.21% 和64.84%。发行人主营业务收入中土地开发收入和房产销售收入在报告期内波动较大，若土地价格下跌、房产市场及政策变动，则发行人营业收入会受到较大不利影响，发行人存在盈利能力波动风险。

五、土地开发收入波动风险

最近三年及一期，发行人土地开发收入分别为 921.79 万元、 64,945.59 万元、
2,573.44 万元和 8,546.67 万元，占发行人主营业务收入的比例分别为 0.48%、16.24%、0.57%和 2.66%。发行人从事土地前期开发等经营活动，受土地动拆迁进度的影响、同时为配合市重大工程项目开发进展以及浦东新区政府开发要求，发行人土地开发及转让存在一定不确定性，因此发行人土地开发收入存在波动，可能会对发行人盈利能力及财务状况带来一定影响。

六、房产销售规模不稳定风险

发行人房产销售在报告期内的收入规模波动较大，最近三年及一期，发行人房产销售
收入分别为 167,006.19 万元、304,782.96 万元、417,374.89 万元和 295,108.61 万元。发
行人的房产销售业务受到开发地块动拆迁储备动迁用房、房产市场及政策变动的影响，动迁房销售模式与土地开发密切相关，发行人该业务的收入规模有一定不确定性。

七、投资收益占净利润比例波动较大及可持续性风险

最近三年及一期，发行人实现的投资收益分别为 92,908.59 万元、96,395.47 万元、
31,056.16 万元和 1,419.78 万元，最近三年及一期投资收益占当期净利润比重分别为119.60%、90.32%、22.56%和 1.37%，波动较大。未来如果受发行人联营企业业务、股权处置等影响，可能对发行人利润稳定性及偿债能力造成不利影响。

八、长期应收款尚无明确回款安排的风险

截至 2023 年 6 月末，发行人长期应收款余额为 18.36 亿元，在非流动资产中占比为
11.27%，占比较大。长期应收款主要为应收浦东土地储备中心款项，该款项主要是因为发行人参与川沙……
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