公告日期：2022-08-31

上海张江（集团）有限公司

公司债券中期报告

（2022 年）

二〇二二年八月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对中期报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对中期报告提出书面审核意见，监事已对中期报告签署书面确认意见。

发行人及全体董事、监事、高级管理人员保证中期报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

本公司中期报告中的财务报告未经审计。

重大风险提示

一、营业收入波动的风险

发行人的营业收入主要来源于张江高科技园区区内物业销售、租赁和为入园企业提供增值服务。近三年及一期，发行人营业收入分别为 62.71 亿元、39.57 亿元、83.09 亿元和27.72 亿元，呈现波动，主要是发行人为了园区整体规划的有序性和公司的可持续发展，采取对物业项目“核心资产长期持有”的经营策略，园区物业资源实施租售平衡的策略。该业务可能受到宏观经济和价格竞争的影响，2020 年初及 2022 年上半年受疫情影响对部分租赁客户实施租金减免等措施对公司收入造成一定的暂时性影响。若发行人不能及时应对宏观经济、价格变化调整租售比例，可能导致营业收入发生波动引发风险。

二、集中偿债风险

目前张江集团融资来源主要依赖银行借款和债券发行。2022 年 6 月末，发行人有息债
务主要为银行借款和信用类债券等，总余额为 580.66 亿元，其中短期借款 159.06 亿元，占比 27.39%；一年内到期的非流动负债 60.26 亿元，占比 10.38%；其他流动负债（短期应付
债券）37.00 亿元，占比 6.37%；长期借款 143.92 亿元，占比 24.79%；应付债券 160.55 亿
元，占比 27.65%；其他非流动负债 19.86 亿元，占比 3.42%。发行人部分借款将在 2022-
2023 年到期，发行人及子公司应付债券部分将于 2022-2023 年集中到期，发行人面临一定的集中偿债压力。

三、资产负债率较高风险

张江集团的业务领域主要涉及园区土地代开发、物业出租和销售。公司在建拟建项目较多，投资额大，负债规模也相应提高。截至 2022 年 6 月末，发行人合并口径总负债
758.16 亿元，其中有息负债 580.66 亿元，较 2021 年末有所上升。发行人 2019-2021 年末以
及 2022 年 6 月末的资产负债率分别为 73.42%、74.59%、76.98%和 77.76%，负债较高使公
司的经营存在一定的偿付风险。

四、现金流波动较大风险

发行人 2019-2021 年以及 2022 年 1-6 月经营性活动产生现金流量净额分别为-54.05 亿
元、-2.73 亿元、-26.84 亿元和-24.98 亿元。发行人受政府委托开发张江科学城园区土地和产业招商，对园区工业、科研、办公商业等物业进行建设及后续经营，业务周期性强，现金流波动大。近年来由于公司对张江科学城已建成项目近阶段采取“核心资产长期持有”的经营模式，园区物业租售平衡，造成公司现金流净额较低。若未来公司现金流水平波动较大可能对偿债带来一定的风险。

五、存货占比较大的风险

发行人的主营业务是对园区工业、科研、办公商业等物业进行建设及后续经营，项目建设规模大、周期长，在开发过程中的项目形成了发行人的期末存货。2019-2021年末以及
2022 年 6 月末，发行人存货分别为 231.26 亿元、234.36 亿元、261.04 亿元和 287.28 亿元
，分别占同期资产总额的 32.67%、27.84%、27.44%和 29.46%，存货占比较高。未来随着开发和经营规模的扩大，发行人存货余额预计将有所增长，若相应销售周转较慢，可能对发行人偿债带来一定的流动性风险。

六、未来资本支出较大风险

发行人作为张江科学城的开发运营主体，承担了大量的园区项目建设职责。2019-2021
年以及 2022 年 1-6 月，发行人购买商品、接受劳务支付的现金分别为 139.67 亿元、85.19
亿元、117.83 亿元和 36.20 亿元，主要为园区开发经营支出。发行人在建项目后续投资规模较大，未来仍有一定的资金需求。发行人未来投资计划下持续的资本支出将给公司带来一定的资金压力。

七、股权投资减值风险

发行人在从事园区相关物业开发经营的同时，还依托园区的信息优势，对落户园区有发展潜力的重点项目或企业进行战……
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