公告日期：2023-08-31

上海张江(集团)有限公司

公司债券中期报告

（2023 年）

二〇二三年八月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对中期报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对中期报告提出书面审核意见，监事已对中期报告签署书面确认意见。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员保证中期报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

本公司中期报告中的财务报告未经审计。

重大风险提示

一、营业收入波动的风险

发行人的营业收入主要来源于张江高科技园区区内物业销售、租赁和为入园企业提供增值服务。近三年及一期，发行人营业收入分别为 39.57 亿元、83.09 亿元、60.19 亿元和 19.17 亿元，呈现波动，主要是发行人为了园区整体规划的有序性和公司的可持续发展，采取对物业项目租售平衡的策略。该业务可能受到宏观经济和价格竞争的影响。2020年及 2022年对部分租赁客户实施租金减免等措施对公司收入造成一定的暂时性影响，若发行人不能及时应对宏观经济、价格变化调整经营策略，可能导致营业收入发生波动引发风险。

二、融资风险

张江集团的业务领域主要涉及园区物业项目建设、物业出租和销售。张江集团近年来处于新一轮经营扩张期，新建项目较多，资金支出量较大，因此公司面临持续性的融资需求。近年来张江集团及其子公司已通过发行公司债券、中期票据、超短期融资券等直接债务融资方式进行多渠道融资，优化融资结构，减轻依赖银行融资形成的风险。若公司的融资要求不能被满足，将影响公司发展战略的实现或对公司经营活动产生不利影响。

三、集中偿债风险

目前张江集团融资来源主要依赖银行借款和债券发行。2023 年 6 月末，发
行人有息债务主要为银行借款和信用类债券等，总余额为 716.95 亿元，其中短
期借款 130.04 亿元，占比 18.14%；一年内到期的非流动负债 61.74 亿元，占比
8.61%；其他流动负债（短期应付债券）49.21 亿元，占比 6.86%；长期借款
282.55 亿元，占比 39.41%；应付债券 193.45 亿元，占比 26.98%；其他非流动
负债 0.00 亿元，占比 0.00%。发行人大部分借款将在 2023-2025 年集中到期，
发行人及子公司应付债券大部分将于 2023-2025 年集中到期或回售，发行人面临一定的集中偿债压力。

四、资产负债率较高风险

张江集团的业务领域主要涉及园区土地代开发、物业出租和销售。公司在建拟建项目较多，投资额大，负债规模也相应提高。截至 2023 年 6 月末，发行
人合并口径总负债 928.21 亿元，其中有息负债 716.95 亿元，较 2022 年末有所
上升。发行人近三年及一期的资产负债率分别为 74.59%、76.98%、79.61%和80.39%，负债较高使公司的经营存在一定的偿付风险。

五、现金流持续为负风险

发行人 2020-2022 年及 2023 年 1-6 月经营性活动产生现金流量净额分别为
2.73元、-26.84亿元、-35.70亿元和-42.83亿元（未包括经营资产以REITS回
笼资金约 15.52 亿元，调整后同口径为-25.19 亿元）。发行人受政府委托开发张江科学城园区土地和产业招商，对园区工业、科研、办公商业等物业进行建设及后续经营，业务周期性强，现金流支出大。近年来由于公司对张江科学城已建成项目近阶段采取租售平衡的经营策略，造成公司现金流净额较低。若未来公司现金流水平持续为负可能对偿债带来一定的风险。

六、经营性现金流对债务的保障能力较弱的风险

发行人 2020-2022 年及 2023 年 1-6 月经营性活动产生现金流量净额分别为
2.73 元、-26.84 亿元、-35.70 亿元和-42.83 亿元（调整后同口径为-25.19 亿
元）。而同期发行人短期有息负债规模分别为 234.08 亿元、218.71 亿元、295.09亿元和 240.99 亿元。经营性活动产生现金流量净额对短期有息负债的覆盖程度较低，对发行人再融资能力提出较高的要求。

七、存货占比较大的风险

发行人的主营业务是对园区工业、科研、办公商业等物业进行建设及后续经营，项目建设规模大、周期长，在开发过程中的项目形成了发行人的期末存货。近三年及一期末，发行人存货分别为 234.36 亿元、261.04 亿元、324.97亿……
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