公告日期：2023-04-28

上海浦东土地控股（集团）有限公司

公司债券年度报告

（2022 年）

二〇二三年四月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

大信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
地方政府作为出资人仅以出资额为限承担有限责任，相关举借债务由地方国有企业作为独立法人负责偿还。

重大风险提示

一、存货跌价风险

最近三年，发行人存货账面价值分别为 188.78 亿元、198.90 亿元和 234.55 亿元。发
行人存货主要是土地开发成本，且大部分为发行人 1993、1994 年取得的土地，土地是稀缺性资源，因此发行人土地资源有利于发行人主营业务的发展和盈利能力实现。但受土地市场波动等影响，若存货资产较长时间未能实现销售，形成长时间的积压，则存货价值可能波动较大。若土地价格下跌，则存货可能存在一定的跌价风险。

二、资本支出增加风险

发行人作为承担筹集土地开发建设资金、从事土地前期开发以及组织开展动迁房等开发建设业务的投资运营主体，投资经营的项目建设周期长，资金需求量大。发行人未来面临着建设任务与资本支出规模较大的风险。

三、经营性现金净流量波动风险

最近三年，发行人经营活动净现金流量净额分别为-1.55 亿元、24.71 亿元和 36.88 亿
元，出现较大幅度的波动。2021 年及 2022 年，公司经营活动现金流量净额大幅增长，主要系公司销售商品、提供劳务收到的现金大幅增加所致。

四、持续融资风险

最近三年，发行人筹资活动的净现金流分别为 6.44 亿元、-32.83 亿元和 18.60 亿元
，呈现一定的波动。发行人所从事的土地开发、基础设施建设为资本密集型行业，对资金的需求较大。发行人项目资金来源一定程度依靠外部融资，易受到国内整体金融环境变化的影响，面临一定融资压力和本息偿付风险。

五、短期内存在有一定的集中兑付压力

截至 2022 年末，发行人有息负债总额 163.44 亿元，其中一年内到期的短期有息负债
为 88.68 亿元，长期有息负债为 74.76 亿元，发行人一年内到期偿付的债务规模较大，短期内存在一定资金压力。

六、投资收益占净利润比例波动较大及可持续性风险

最近三年，发行人实现的投资收益分别为 92,908.59 万元、96,395.47 万元和
31,056.16 万元，最近三年投资收益占当期净利润比重分别为 119.60%、90.32%和 22.56%，波动较大。未来如果受发行人联营企业业务、股权处置等影响，可能对发行人利润稳定性及偿债能力造成不利影响。

七、期间费用占比较高风险

最近三年，发行人的期间费用合计分别为 40,847.48 万元、37,076.01 万元和
24,824.75 万元，其占营业总收入的占比分别为 21.33%、9.14%和 5.49%。期间费用主要由财务费用构成，主要是公司融资规模较大所致，未来发行人的融资规模如果继续增长、三项费用持续上升，将对发行人的盈利能力和经营情况构成一定影响。

八、长期应收款尚无明确回款安排的风险

截至 2022 年末，发行人长期应收款余额为 18.36 亿元，在非流动资产中占比为
11.20%，占比较大。若未来该款项未来回款不及时，可能会影响公司的运营效率和偿债能力。

九、资产受限的风险

截至 2022 年末，发行人受限资产金额 29.97 亿元，占当期净资产比例为 15.19%，主
要为取得融资所作的抵质押。若未来发行人未能按时、足额偿付银行借款导致发行人资产被冻结和处置，将对发行人正常生产经营活动造成不利影响，进而影响发行人的偿债能力及公司债券的还本付息。

十、盈利能力波动风险

发行人目前主营业务收入主要来自于土地开发、房产销售、经营性物业收入等。最近
三年，发行人主营业务毛利润分别为 73,610.15 万元、112,228.90 万元和 281,115.35 万
元，主营业务毛利率为 38.69%、28.07%和 62.21%。发行人主营业务收入中土地开发收入和房产销售收入在最近三年波动较大，若……
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