查看PDF原文
公告日期：2024-11-28
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO.LTD
地 址：北京月坛北街 2 号月坛大厦 23 层 邮政编码：100045
电 话：010—68081474 传 真：010—68081109
北京天健兴业资产评估有限公司
关于上海证券交易所《关于天津海泰科技发展股份有限公司出售房产暨日常
关联交易的监管工作函》的回复
上海证券交易所上市公司管理一部：
根据贵部出具的上证公函〔2024〕3665 号《关于天津海泰科技发展股份有限公司出售房产暨日常关联交易的监管工作函》（以下简称“监管工作函”）的要求，北京天健兴业资产评估有限公司对监管工作函所涉及的问题进行了认真核查，现将监管工作函核查落实情况回复如下：
问题：公告显示，33 套写字楼产权面积共 29083.02 平方米，账面价值 1.44 亿元，
评估采用市场法和收益法，市场法评估价值为 3.10 亿元，增值率 114.69%，收益法评估价值未作说明。资产评估报告显示，上述写字楼系 2010 年建成，其中 32 套列示于“存
货-库存商品”，账面价值 1.42 亿元，评估价值 3.04 亿元，增值率 114.44%；1 套列示
于“投资性房地产”，账面价值 260.36 万元，评估值为 594.23 万元，增值率 128.23%。
请公司补充披露：（1）33 套写字楼列示于不同会计科目的原因及合理性；（2）收益法评估的主要参数、测算过程和评估结果，并结合相关写字楼的建成时间、历史租赁情况、达到租赁状态所需现金流出、周边写字楼租赁价格等说明对应参数设置的合理性；（3）结合周围写字楼销售单价，说明市场法评估下相关写字楼成本单价选取的依据及合理性；（4）结合问题（2）、（3）以及公司 2024 年前三季度经营情况，说明本次关联交易作价是否公允，是否存在通过关联交易进行利润调节的情形。请评估机构核查问题（2）、（3）并发表意见。
问题（2）：收益法评估的主要参数、测算过程和评估结果，并结合相关写字楼的建成时间、历史租赁情况、达到租赁状态所需现金流出、周边写字楼租赁价格等说明对应参数设置的合理性；
公司回复：
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO.LTD
地 址：北京月坛北街 2 号月坛大厦 23 层 邮政编码：100045
电 话：010—68081474 传 真：010—68081109
以本次评估标的存货-库存商品明细表序号 1，西 2 号楼-101 室，为案例说明如下：
（一）收益法评估主要参数：
1.租金水平（元/㎡ 天）：
租金水平是 1.14 元/㎡ 天。
通过找寻基准日评估标的周边 3 个同类房地主对外租赁价格，加以因素修正计算得出。
2.收益年限：
收益年限为 30.62 年。
根据取得的不动产权证，按剩余可使用年限预测收益，预测期到 2055 年 5 月 9 日（土
地使用权到期日），则收益期为 30.62 年。
3.折现率/资本化率：
折现率/资本化率确定为 5.65%。
确定折现率有多种方法和途径，本次评估折现率采用无风险利率加风险调整估算。
（1）无风险利率的确定
根据中国人民银行公布的十年期国债收益率为 2.15%，故本次无风险资本化率取值为2.15%。
（2）风险调整
风险调整值的确定主要考虑未来经营出租情况、收益收到的时间以及合同执行情况等不确定性可能存在的风险，包括行业风险报酬率、经营风险报酬率、资金风险报酬率及其他风险报酬率。经综合考虑其中行业风险报酬率为 0.5%，经营风险报酬率为 1%，资金风险报酬率为 1%，其他风险报酬率包括利率风险、政策风险等确定为 1%，最终以 3.5%确定风险调整。
（3）折现率计算结果
折现率＝无风险利率+风险调整＝5.65%
（二）测算过程：
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO.LTD
地 址：北京月坛北街 2 号月坛大厦 23 层 邮政编码：100045
电 话：010—……
[点击查看PDF原文]
提示：本网不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。
