公告日期：2024-12-14

中联资产评估集团（浙江）有限公司

关于上海证券交易所

《关于对格力地产股份有限公司重大资产置换暨关 联交易报告书的问询函》资产评估相关问题回复
之核查意见

中联资产评估集团（浙江）有限公司

二〇二四年十二月

上海证券交易所：

根据贵所上市公司管理二部于 2024 年 11 月 27 日下发的《关于对格力地产
股份有限公司重大资产置换暨关联交易报告书的问询函》（上证公函【2024】3683 号）（以下简称“审核问询函”），上市公司对问询问题进行了回复及补充披露。评估机构与本次重组相关中介机构就审核问询函所提问题进行了认真讨论分析与核查，并对上市公司相关问题回复发表核查意见。

如无特别说明，本问询函回复核查意见所述的词语或简称与重组报告书中“释义”所定义的词语或简称具有相同的含义。在本问询函回复核查意见中，若合计数与各分项数值相加之和在尾数上存在差异，均为四舍五入所致。

问题三、关于拟置出资产评估。草案披露，本次交易以模拟财务报表为依据，对拟置出资产采用资产基础法进行评估，评估值为 55.05亿元，减值率为8.17%。

请公司：（1）结合拟置出资产截至目前的房地产开发情况、可比交易市场情况及未来经营安排等，说明相关房地产项目评估方法选取依据及合理性，是否符合行业惯例；（2）逐项列示减值涉及主要资产的具体情况，包括减值计提的具体过程及关键参数选取，说明减值计提合理性，相关交易作价是否公允、合理，是否已充分考虑债转增资本公积等事项影响，是否存在前期减值计提不充分的情形。请财务顾问和评估师发表意见。

上市公司答复：

一、结合拟置出资产截至目前的房地产开发情况、可比交易市场情况及未来经营安排等，说明相关房地产项目评估方法选取依据及合理性，是否符合行业惯例；

（一）置出资产房地产开发项目基本情况

截至本回复出具之日，置出资产房地产开发项目的情况如下表所示：

公 项目基本情况介绍 评估报告日后销售/建设情况
司
上 海德壹号项目位于前滩国际商务区腹地，项目共

海 规划 7 栋住宅楼，主要开发可售业态为住宅、商 截至本回复出具之日，海德壹
保 业、储藏间及车位，项目处于在建状态，预计 号项目无新增销售情况，目前
联 2025 年 4 月底完工，截至评估基准日，项目住宅 仍处于正常施工状态。

部分已全部预售。

上 浦江海德项目位于前滩国际商务区腹地，项目共 截至本回复出具之日，浦江海
海 规划 5 栋住宅楼，主要开发可售业态为住宅、商 德项目在评估报告日后无新增
合 业、储藏间及车位。项目已于 2021年 5月竣工， 销售。

联 截至评估基准日，住宅部分已全部销售完毕。

上 上海公园海德项目位于上海松江区泗泾镇，项目 截至本回复出具之日，公园海
海 共规划10栋住宅楼，主要开发可售业态为住宅、 德项目在评估报告日后无新增
太 储藏间及车位，项目于 2023 年 12 月竣工。截至 销售。

联 评估基准日，项目住宅已基本完成销售。

三亚合联中央商务区位于海南省三亚市天涯区三

三 亚湾路 8 号，属于三亚市凤凰海岸核心地段，项 截至本回复出具之日，三亚合
亚 目包含 1 栋商业办公楼，主要开发可售业态为办 联中央商务区项目无新增销售
合 公及部分商业。项目处于在建状态，预计2024年 情况，目前仍处于正常施工状
联 12 月完工，截至评估基准日办公部分已实现部分 态。

预售。

重庆两江项目位于重庆市江北区复盛镇，地铁四

号线三板溪站西侧，轨道交通便利。

（1）投资性房地产和存货-开发产品为重庆两江

已经开发完成的项目，其中 P24-1/01、P25-

1/01、P26-1/01 为住宅、商住项目，P25-1/01、

P26-1/01 底层配套有商业；P19-4/01、P22-1/01、

重 P23-1/01 为 B29 类其他商服用地项目，主要租售 截至本回复出具之日，重庆两
庆 业态为办公、展示中心；P22-2/02 为酒店类零售 江在评估报告日后 P24地块销
两 商业项目，主要租售业态为酒店。 售 3处住宅，P25 地块销售 1
江 （2）存货-开发成本为重庆两江待开发的 13宗土 处商铺。

地使用权，分别为 ……
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