上实发展（600748）8月27日披露2024年半年度报告。2024年上半年，公司实现营业收入10.29亿元，同比下降70.16%；归母净利润亏损1.77亿元，上年同期盈利3.97亿元；扣非净利润亏损2.23亿元，上年同期盈利1.23亿元；经营活动产生的现金流量净额为-17.49亿元，上年同期为-8.6亿元；报告期内，上实发展基本每股收益为-0.1元，加权平均净资产收益率为-1.77%。

　　公告称，公司营业收入变化主要由于房地产销售收入减少。

　　以8月26日收盘价计算，上实发展目前市盈率（TTM）约为-10.12倍，市净率（LF）约为0.46倍，市销率（TTM）约为0.61倍。

　　公司近年市盈率（TTM）、市净率（LF）、市销率（TTM）历史分位图如下所示：

　　根据半年报，公司第二季度实现营业总收入4.89亿元，同比下降26.06%，环比下降9.42%；归母净利润-2819.67万元，同比下降125.42%，环比增长81.00%；扣非净利润-7088.17万元，同比下降956.17%，环比增长53.44%。

　　资料显示，公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上多元扩展物业管理业态，增加物业管理规模。

　　分产品来看，2024年上半年公司主营业务中，物业管理服务收入6.04亿元，同比增长17.99%，占营业收入的58.64%；房地产租赁收入1.99亿元，同比下降0.15%，占营业收入的19.36%；房地产销售收入1.10亿元，同比下降95.86%，占营业收入的10.72%。

　　2024年上半年，公司毛利率为13.55%，同比下降7.93个百分点；净利率为-17.82%，较上年同期下降29.49个百分点。从单季度指标来看，2024年第二季度公司毛利率为24.10%，同比下降7.29个百分点，环比上升20.11个百分点；净利率为-6.34%，较上年同期下降22.57个百分点，较上一季度上升21.89个百分点。

　　分产品看，物业管理服务、房地产租赁、房地产销售2024年上半年毛利率分别为11.67%、58.59%、-40.51%。

　　数据显示，2024年上半年公司加权平均净资产收益率为-1.77%，较上年同期下降5.67个百分点；公司2024年上半年投入资本回报率为0.10%，较上年同期下降1.72个百分点。

　　2024年上半年，公司经营活动现金流净额为-17.49亿元，同比减少8.89亿元；筹资活动现金流净额3.88亿元，同比增加16.68亿元；投资活动现金流净额7359.89万元，上年同期为-3283.49万元。

　　进一步统计发现，2024年上半年公司自由现金流为-15.21亿元，上年同期为0.81亿元。

　　2024年上半年，公司营业收入现金比为139.98%。

　　2024年上半年，公司期间费用为3.93亿元，较上年同期增加150.51万元；期间费用率为38.23%，较上年同期上升26.86个百分点。其中，销售费用同比下降22.19%，管理费用同比下降0.46%，研发费用同比增长38.93%，财务费用同比增长6.26%。

　　资料显示，销售费用的变动主要因为日常业务费减少；管理费用的变动主要因为折旧摊销费减少；财务费用的变动主要因为在建项目股东垫款转入资本金后导致费用化利息支出增加；研发费用的变动主要因为人员薪酬费增加。

　　资产重大变化方面，截至2024年上半年末，公司货币资金较上年末减少32.50%，占公司总资产比重下降3.87个百分点；存货较上年末增加0.75%，占公司总资产比重上升2.05个百分点；其他流动资产较上年末增加47.37%，占公司总资产比重上升0.65个百分点；长期股权投资较上年末减少0.03%，占公司总资产比重上升0.62个百分点。

　　负债重大变化方面，截至2024年上半年末，公司长期借款较上年末增加52.42%，占公司总资产比重上升15.30个百分点，主要系调整银行借款结构，增加长期借款；一年内到期的非流动负债较上年末减少80.11%，占公司总资产比重下降10.21个百分点；应交税费较上年末减少53.54%，占公司总资产比重下降3.45个百分点；短期借款较上年末减少46.70%，占公司总资产比重下降1.77个百分点，主要系调整银行借款结构，提早归还短期借款。

　　从存货变动来看，截至2024年上半年末，公司存货账面价值为138.14亿元，占净资产的140.5%，较上年末增加1.02亿元。其中，存货跌价准备为22.72亿元，计提比例为14.12%。

　　在偿债能力方面，公司2024年上半年末资产负债率为62.56%，相比上年末下降0.65个百分点；有息资产负债率为46.44%，相比上年末上升3.32个百分点。

　　2024年上半年，公司流动比率为3.05，速动比率为0.65。

　　半年报显示，2024年上半年末公司十大流通股东中，持股最多的为上实地产发展有限公司，占比48.60%。十大流通股东名单相比2024年一季报维持不变。在具体持股比例上，郑满珊持股有所上升，上海工业投资(集团)有限公司持股有所下降。

　　筹码集中度方面，截至2024年上半年末，公司股东总户数为3.47万户，较一季度末下降了4835户，降幅12.24%；户均持股市值由一季度末的15.08万元下降至12.98万元，降幅为13.93%。

　　指标注解：

　　市盈率

　　=总市值/净利润。当公司亏损时市盈率为负，此时用市盈率估值没有实际意义，往往用市净率或市销率做参考。

　　市净率

　　=总市值/净资产。市净率估值法多用于盈利波动较大而净资产相对稳定的公司。

　　市销率

　　=总市值/营业收入。市销率估值法通常用于亏损或微利的成长型公司。

　　文中市盈率和市销率采用TTM方式，即以截至最近一期财报（含预报）12个月的数据计算。市净率采用LF方式，即以最近一期财报数据计算。

　　市盈率为负时，不显示当期分位数，会导致折线图中断。