蓝鲸新闻12月30日讯 险资布局不动产项目的步调，继续加快。近日，在完成对晋江、赤峰两地万达广场的投资后，新华保险（601336.SH）又拿下银川金凤区万达广场置业公司。
据蓝鲸新闻不完全统计，近两年来，6家险资代表已陆续拿下17笔万达旗下资产。资产荒背景下，有拉长资产久期、优化资产负债配置需求的险资，正在寻找周期长、安全性高的优质资产，遇到具备“性价比”的不动产项目时，愈发凸显积极配置逻辑。
险资布局不动产，新华保险、阳光人寿、大家保险等积极买入
险资“接盘”万达，脚步未停。蓝鲸新闻注意到，近日，新华保险又拿下一座万达广场。
近日，银川金凤区万达广场置业有限公司发生工商变更，坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）（下称 “坤华投资”）出资1亿元，成为该公司全资持股股东。
（图源：天眼查）
这位新资方，是万达的“老熟人”。成立于2023年12月的坤华投资，由新华保险出资99.9%，中金资本运营有限公司出资0.1%，分别对应出资额为99.9亿元、0.1亿元。设立之际，新华保险即表示，该公司投资策略为以股权及适用法律允许的其他的方式，直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业，为合伙人实现投资回报。
从坤华投资的布局来看，目前对外投资7笔，均指向了万达，除银川金凤区万达广场置业有限公司，还有赤峰万达广场有限公司、晋江万达广场有限公司、成都万达商业广场投资有限公司、南京万达茂投资有限公司、烟台芝罘万达广场有限公司、北京万达广场实业有限公司，持股比例均为99.99%或100%，对应出资额由5000万元至14.42亿元不等。
持续推进轻资产化战略的万达集团，近两年陆续出让20余宗万达资产，而险资，正是重要接盘力量。包括新华保险拿下的7家万达广场，据蓝鲸新闻记者不完全统计，险资共计入手17宗万达旗下资产，背后资金来自中国太保、阳光人寿、大家保险、横琴人寿、中银三星人寿等险企。
阳光人寿在2023年12月出资55.1亿元设立的“丽水联融壹号股权投资合伙企业（有限合伙）”，通过设立的多家子基金，陆续拿下6家万达广场，分别为合肥万达广场商业发展有限公司、太仓万达广场投资有限公司、湖州万达投资有限公司、上海金山万达广场有限公司和东莞厚街万达广场投资有限公司。
值得一提的是，丽水联融壹号股权投资合伙企业（有限合伙）在今年11月13日宣布股权变更，中银三星人寿保险有限公司、南京太保鑫汇致远股权投资基金管理合伙企业（有限合伙）新增入股，分别持股9.07%、9.07%，对应出资额均为5亿元。
此外还有大家保险通过珠海稳昇企业管理有限公司揽入上海松江万达广场投资有限公司、西宁万达商业管理运营有限公司以及台山万达商业投资有限公司；上海家昇管理咨询合伙企业（有限合伙）、芜湖浦煜股权投资合伙企业（有限合伙）购入上海万达广场置业有限公司股权，穿透之后，有大家保险和横琴人寿的身影。
（制图：蓝鲸新闻）
险资寻觅优质资产，契合布局长周期、低价不动产项目
2023年以来，多家保险机构通过股权投资、公募REITs等路径，布局不动产项目，涵盖如商业地产、产业园区、养老社区等标的。接盘万达，是险资近两年积极布局不动产的缩影。
透视背后，首先，险资的长周期性与不动产项目的长期、稳定回报特性存在天然契合。
“地产需要耐得住‘寂寞’的投资资金”，泽募家CEO陈希向蓝鲸新闻记者分析指出，资金体量大、周期长、稳定性高的险企，与地产布局周期相匹配。
同时，陈希指出，“商业地产作为相对优质的资产，目前正处于价格低点，而险资也正在通过长周期布局以缓解目前资产荒的困境。”
在目前利率中枢下移及权益市场持续地位震荡的行情下，险资存在资产荒压力。而在“利差损”压力下，险资拉长资产久期、优化资产负债匹配、增厚投资收益的需求愈加迫切。
险资“偏好”私募股权基金的投资路径，也正体现了这一特点。据业内人士分析，私募股权基金的投资周期通常为3-7年，若考虑清盘则需要更长的时间，这与险资的长周期特性相契合。
同时，“私募股权形势一定程度上可以将险资与不动产资产的经营风险进行隔离”，香颂资本执行董事沈萌分析指出，险资通常作为私募基金的LP，而私募基金的日常管理及涉及标的资产的投后管理都是由GP负责，所以险资并不需要深入标的资产的具体经营。
从投资回报的角度来说，陈希提出，“投资商业地产的收益不仅来自于简单的租金收入，同时还涵盖如收入分成、广告收入等。万达广场多处于城市相对核心的位置，险资选择投资万达广场，利于进一步推动消费。”
自然，对于正积极出售资产的地产商而言，“抄底”的险资也有化债的助力，缓解债务压力，规避流动性危机。
展望后市，伴随着房地产行业进入深度调整期，关于险资有望加码投资的预测声音渐起。除继续抄底、化债需求外，保险机构进一步拉长资产负债久期的目标也将使其进一步瞄准更具安全性、长期性的标的。业内提出，在眼下不动产资产处置较多的背景下，险资或继续“抄底”，寻找优质机会。
此外，对于险资而言，信达证券研报曾提出，“优质的不动产长期投资有助于险企增加另类投资标的的选择，丰富险企投资组合的投资品种，不动产投资加码是险企根据市场情况及时调整投资组合的体现”。
