在存款利率下调、LPR降息、广谱利率下行、机构配置“资产荒”问题延续的大背景下，公募REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，在经历了2023年回调后，配置价值正在凸显。
分析人士认为，随着REITs权益属性的明确，其市场流动性有望进一步改善。不仅如此，伴随公募REITs市场“扩面提质”的不断推进，当前建议各机构持续关注高股息、估值稳健新项目的配置机会。
利好因素频现
可以看到，春节过后，REITs市场表现突出，截至2024年2月23日，中证REITs指数上涨4.18%，其中高速、环保、保租房、能源和产业园年内平均涨幅分别为8.01%、7.84%、3.09%、2.28%和1.66%，整体表现可圈可点。
无疑，机构配置“资产荒”问题延续、REITs股息率显著高于其他典型红利概念股指、REITs权益属性得以明确等偏多因素的叠加发酵，是促使REITs市场回温的重要因素。
“近期REITs会计新规明确产品权益属性，有助于降低REITs价格波动对投资机构业绩考核的影响，平滑战略配置资金盈亏稳定性，缓解REITs长期资产配置的属性与机构行为和考核短期化的矛盾，有利于吸引更多长期配置型资金入市，进一步降低市场波动性，形成市场稳定运行和吸引资金参与的正反馈。”华泰证券固定收益首席分析师张继强说。
不仅如此，相较于主流股指和其他固收类产品，REITs所具备的稳定且持续的高分红特性亦被市场机构认可。在高息资产欠配的大背景下，REITs当前具备明显配置优势。
根据券商统计，自2024年初以来，中证REITs收盘全收益指数（932006CNY01.CSI）、沪深300全收益指数（H00300.CSI）、中证股息龙头全收益指数（921373.CSI）、中证红利全收益指数（H00922.CSI）、高股息策略全收益指数（H21053.CSI）的价格涨跌幅分别为5.85%、3.05%、13.85%、9.04%和6.90%，而股息率分别为6.75%、3.02%、4.99%、5.36%和2.57%，REITs股息率显著高于其他典型红利概念股指。
再就同行业比较来看，尤以高速公路REITs为例，其平均股息率达8.95%，而高速公路指数股息率为3.38%，REITs的高股息优势不言而喻。
“已上市高速公路REITs多为布局于经济发达地区的成熟路产，目前整体估值处在低位，二级市场价格经长期回调后，2024年已初显企稳迹象。”中信建投证券房地产首席分析师兼建筑首席分析师竺劲指出，“根据我们测算，8只已上市高速公路REITs的现金分派率在6%至12%区间，P/FFO低至7.5到15.3倍，投资性价比正逐渐凸显。向后看，随着宏观经济回温向好，高速公路REITs的业绩有望回暖，估值料进一步修复，建议重点关注底层资产区位优质、业绩完成度较高的个券。”
机构心态积极
伴随国内公募REITs市场“扩面提质”的不断推进，当前除了高速公路、保租房、能源、环保等板块中的已上市REITs产品外，还有哪些产品或成为机构青睐的“香饽饽”？
“个人认为，消费基础设施公募REITs当仁不让，将成为后续市场关注的焦点产品。”一位机构交易员在接受记者采访时指出，“截至2月26日，已有6单消费基础设施REITs获批，其中3单已定价发售并完成募集，总规模达89.23亿元。”
记者还注意到，当前有更多消费基础设施REITs产品处在筹备当中，例如，中金印力消费REIT已获批，拟募集资金35.77亿元；华安百联消费REIT、华夏首创奥特莱斯REIT已申报并获受理；首衡集团、鲁能商管、天虹股份、广州城投集团等也相继启动了消费基础设施REITs的发行工作。
“据个人了解，那些有助于增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的基础设施，以及运管能力较强、管理机构及管理团队较为市场化，能够充分通过运管能力为资产及REITs平台赋能的相关项目，必然更易获得监管青睐。”上述交易员称，“而该类资产也值得市场重点关注。”
事实上，就已获批的消费基础设施REITs来看，以中金印力REIT为例，其底层资产自项目开业以来，客流量呈攀升趋势，2022年客流达到约1500万人，2023年上半年客流就已经突破1000万人，较2019年上半年同比提升6%，创出了历史新高；月租金坪效近三年也呈现出了逐年增长趋势。
市场“蓝海”待掘
据市场调研机构测算，美国2023年消费基础设施REITs的渗透率约为10.35%，若以此类比计算，我国消费基础设施REITs规模保守估计可达7000亿元，发展空间不容小觑。
值得一提的是，近日证监会发布了关于政协十四届全国委员会第一次会议第03037号（财税金融类189号）提案答复的函，明确“中国证监会将会同国家发展改革委积极推进符合条件的消费基础设施REITs项目落地，推动盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费。”
那么，站在原始权益人的角度分析，后续哪类底层资产更符合发行REITs的标准？有望搭上本轮发展的“顺风车”？
“个人建议，原始权益人可由以下两方面着手，综合考虑底层资产发行REITs的可行性。”一位接近管理层的业内人士告诉记者。
首先，建议各原始权益人参照监管部门对于消费基础设施REITs推进相关政策规定，以及首批消费基础设施REITs相关操作经验，提前规划旗下资产持有架构及管理模式，同时提前盘点资产合规证照齐备性问题，提前推进相关问题的解决。
其次，是对于项目申报及发行过程中存在的问题及难点，建议可通过监管机构座谈会、地方发展改革委等渠道汇总及时反馈。
当前，有业内人士判断，国内第一只超大型REITs很可能出现在消费基础设施领域。国内庞大的消费基础设施存量资产将为REITs发行提供充足的“弹药”，消费基础设施REITs有望成为国内REITs市场中的重要一极。
