社区老化是城市生命周期中必经的阶段，当城市发展到一定程度时，如何进行及时有效更新，是所有城市都必须面对的重要命题。与此同时，当下，以旧换新的置业需求也成为支撑楼市成交的重要需求。据广州市房地产协会的统计数据，自5月广州启动住宅以旧换新活动以来，全市有超过200个项目参与活动，截至7月上旬，成交客户超过400组，意向客户近千组。在广州人口第一大区白云区，目前楼龄在10年至20年之间的二手住宅小区占比约六成，社区老化问题将逐渐显现，以旧换新需求潜力巨大。据悉，目前区域内一些头部房企正推出大额焕新补贴，以旧换新举措又有创新。

　　推进老旧小区改造促“以旧换新”

　　当前，中国城市发展已经进入城市更新的重要时期。各地纷纷因地制宜，探索富有城市特色的实施方案，有序推进城镇老旧小区改造计划的实施。广州自2012年起探索开展容貌示范社区创建活动，以老旧社区作为培育对象，重在考察市容环境的改变和民生服务的提升。作为全国老旧小区改造先行试点城市，近年来交出了不少亮眼成绩。

　　据悉，截至2023年12月底，广州已累计完成918个老旧小区的改造，累计改造老旧建筑4959.2万平方米，“三线”整治2926.95千米，增设无障碍通道166.4千米，完善消防设施7.8万个，新增社区绿地和公共空间1005个，惠及67.9万户家庭、217.2万居民。

　　作为最早启动商品房建设的城市，过去20年，广州住房建设取得了巨大成就。根据统计，2003-2022年房屋竣工面积累计4.85亿m²，其中住宅竣工面积为2.07亿m²，建成了超过250万套住房。

　　然而，尽管房地产业发展迅速，广州住房需求却一直未得到充分满足。根据广州市第七次人口普查数据，广州市人均住房面积为34.61m²，仍低于全国平均水平（40m²）。更重要的是，居住品质也亟待提升。统计数据显示，广州家庭居住在30年以上楼龄住房的户数占比达到10.9%，20年以上楼龄住房的户数占比达到39%，拥有电梯的住房仅有30%左右。

　　对于一个小区来说，20年是一个重要的分水岭，建筑开始老化，设施逐渐陈旧，房屋将进入设计使用年限的中后期，各种问题开始显现。

　　以广州人口第一大区白云区来看，根据统计，白云区现有二手住宅小区2419个。其中楼龄在10年以上二手住宅小区数量为2060个，占比约85%；楼龄在10年至20年之间的二手住宅小区数量为1484个，占比约61%。社区老化问题将逐渐显现。同时，从能间接反映出社区品质的物业管理费来看，白云区物业费收费低于1元/m²/月的二手住宅小区占比达到82%，物业管理费在1-2元/m²/月的二手小区占比为11.3%，前两者合计为93.3%。而物业费高于2元/m²/月中高档和高档品质小区占比仅6.7%。由此可见，从建筑质量、户型功能、到园林绿化、配套设施、建筑智能化，白云区的存量住宅小区都有提升空间。这也让白云区拥有强大的住房改善需求动力，住房“以旧换新”的潜力巨大。

　　据悉，近期区域内不少房企推出了针对以旧换新需求的新举措。以2023年底到2024年白云区上新最集中的白云新城板块来看，比较引人关注的是，位于设计之都的中海麓府正推出“无理由换房”活动，不仅卖房有专享服务，由中海专业团队提供旧房价值挖掘，提供免费上门拍摄和宣传服务，而且还推出大额补贴，业主购房可以享受高达20万元焕新补贴和5万元的车位优惠。

　　政策持续鼓励置换迎来好时机

　　可以看到，自5月22日广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会发布首批住房“以旧换新”活动倡议以来，因助力打通一二手商品住房市场的循环，活动热度不断攀升。在不到一个月的时间内，接连三批推出住房“以旧换新”活动清单，扩大了活动对开发企业、业主和中介机构的覆盖面，吸引了越来越多商品住房项目加入其中。以中海地产来看，从5月22日开始至7月初一个多月的时间，中海地产参与以旧换新成交在售项目近百套，整个成交数据创下新高。

　　对此，广州市房地产行业协会专家委副主任赵卓文表示，广州存量房多，一批老旧住宅也面临着老化的现状，“以旧换新”在广州市场的需求很大。他认为，“以旧换新”不仅仅是当初的小换大、外围区换中心区等，目前有很多商品住房项目是更加绿色化、智能化、便捷化的，无论从户型设计，还是装修配置和社区环境，都是迭代更新的，和老产品相距甚远，这也是很多置换群体“以旧换新”的主要目的。

　　当下，一系列房地产新政支持鼓励居民置换，不仅换房个人所得税可抵扣，而且限购政策松动、首付比例、住房贷款利率降至历史低位，住房限售年限放开，二手房可以带押过户等等政策的推出，为“以旧换新”创造了难得的机会，正是置换的好时机。