“三二一，开工！”7月24日上午，海珠区康鹭片区城中村改造项目现场洋溢着喜庆热烈的气氛，F37、F57两个地块同时破土动工，标志着该项目正式迈入建设阶段。这是继去年12月31日启动房屋拆卸以来，康鹭旧改又一次取得振奋人心的突破性进展，是康鹭改造征程上的里程碑、涅槃蝶变的新起点，也是海珠区奋力推进“百千万工程”所交出的一份答卷。
康鹭片区改造范围110.27公顷，规划建设总量为377.98万平方米，划分为59个单元地块，其中49个复建地块（含公服地块），10个融资地块；按照“先复建后融资，先集体后私宅”的原则分为四期滚动实施，拆除一片、建设一片，建成一片、腾挪一片，保障居民有效安置、产业合理延续提升。其中第一期改造地块为9个，包括8个复建地块和1个融资地块。
率先开工的F37、F57两个复建地块，总用地面积合计约3.55公顷，规划总建筑面积10.94万平方米，将建成8.42万平方米、650套复建住宅，0.17万平方米公服设施，以及2.35万平方米产业空间。上述2个地块预计于2027年底完成建设，优先保障首批村民回迁安置，这将把康鹭改造的阶段性成果带到群众的眼前和脚下，也为后续其余地块的改造实施作出示范。
改造前的康鹭：极具代表性的产居高度融合的城中村
康鹭片区位于全国最大纺织面辅料交易基地——中大纺织商圈内。依托纺织产业链条资源，经过三十多年的发展，片区经济产值大幅上升，但随之而来的是一系列的城中村弊病：人口密集，片区人口密度高达11.96万人/平方公里；建筑强度高，改造前毛容积率高达3.0，“握手楼”“一线天”随处可见，住宅、工厂、仓库、商铺、小餐馆等各类生产生活形态交织；房屋租赁关系复杂，由于片区地处市中心区域，人多地少，且纺织业发达，导致地值高、租金高，普遍存在层层转租赚差价、“顶手费”的情况，最多可达“七手”转租。
村民渴望彻底改变城中村面貌，转变片区粗放式的经济发展模式，改造意愿十分强烈。
鹭江村村民车先生表示：“我们这些村民基本都搬到外面的商品房小区去住了。但毕竟自己的根在这，觉得村里的居住环境和外面的小区差太多了，‘贴面楼’导致空气不流通，一下雨就水浸街，心里很不是滋味。希望早日完成全面改造，还大家一个美丽的新康鹭。”
2023年6月，海珠区成立康鹭片区综合改造提升指挥部，以13个经济社地域为界，将康鹭片区划分为13个网格，由13位区领导挂任网格长，并从全区抽调干部进驻推进综合改造提升相关工作。同时，海珠区选派14名驻村“第一书记”进入康鹭，把党建引领延伸到最基层；出台党建引领城中村治理22条、村社干部管理10条、“飞地”管理等制度，创新奖惩机制，压实村社主体责任，激发村社干部转观念、优作风、强担当，做到主动管、争先上、积极干。
群策群力深入“谋”
康鹭片区房屋产权类别复杂，包括村民房屋、外地人房屋、小产权房、社员楼、集体物业、集体土地上的国有房屋、临时构筑物7大类。如何在各方利益中寻求“最大公约数”，成为村社在改造过程中面临的最大难题。凤阳街道办事处副主任隆斌介绍：“为了充分听取群众关于改造工作的意见，片区13个网格全部设立了专班，由经济社社长、网格长担任‘双班长’，主动对外公布办公地点，让群众可以在‘家门口的平台’喝茶聊天、表达诉求、碰撞思想，打造‘康鹭街坊议事厅’。这也帮助村社‘一碗水端平’，分好改造的‘蛋糕’，凝聚起各方共同推进改造的强大合力。”
康鹭片区综合改造提升指挥部第十一网格负责人黄炎标介绍：“作为驻扎在村社的‘前端触手’，我们在工作中注重讲方法、讲法治、讲平衡、讲利益，和群众多交心、多听意见、多解心结，用我们的‘辛苦指数’换取群众的‘幸福指数’，最终换来群众的真心。同时，我们督促村社落实好改造主体责任，正视历史问题和客观实际，统筹考虑好各方的需求和利益，确保旧改做成做稳。”据悉，针对片区的拆迁安置补偿方案，凤和经济联社在今年2月—6月期间先后3次开展意见征求工作，充分倾听村民及相关群体的声音，并逐一梳理和分析研究，不断修改完善方案。
快马加鞭提速“改”
在多方共同谋划和持续用力下，康鹭旧改项目跑出了超大特大城市城中村改造的加速度。
在短短8个月内相关重要方案先后获批。2024年6月，完善历史用地手续（第一批）获批复，F37、F57两个地块项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证获批。专门成立动迁专班，网格和村社干部以“情、利、法”兼顾为原则开展清租。以情动人有温度，逐户上门问冷暖、话家常，耐心劝说配合清租；以利导人有速度，帮助租户找场地、清存货，有效保障租户利益；以法服人有尺度，包干分片宣法规、讲政策，及时依法解决合理诉求。仅用4个月，迅速完成F37、F57两个首建地块49栋楼、全员379户租户的清租签约，对8.32万平方米房屋全部完成拆卸；其余7个第一期改造地块的清租率超90%。
人居环境治理攻坚破题
凤和经济联社相关负责人介绍：“康鹭片区人多、房多、厂多，生产生活24小时不间断运作，是个‘不夜村’，导致管理和改造难度大，改造周期也较长。为了及时保障街坊们的生命财产安全，海珠区委、区政府大力治理各种城中村安全顽疾，有效提升大家的生产生活环境。”
据悉，2023年以来，海珠区对康鹭片区各类安全隐患全面“亮剑”“破冰”，打出九个专项行动“组合拳”，集中整治违建、消防通道堵塞、违规简易吊机等顽瘴痼疾。累计拆违32.9万平方米；打通楼栋间消防外通道1342处、房屋通往天面的消防内通道2291处，实现“天地联通、内外畅通”，保障生命通道贯通畅顺。2023年下半年以来连续四个季度火情分别环比下降30%以上，实现安全生产“零事故”。
为彻底解决“招工一条街”引发的堵塞消防通道等问题，康鹭“线上+线下”重拳出击。在线下，建成5000平方米的新招工广场，设置招工对接、纠纷调解、警务保障等6大功能区，提供免费体检、免费巴士接送、健康证办理等9类便民服务，并加强对招工人员的疏导指引，平均每日接待人流量约2万人次，原本拥挤混乱的“招工一条街”蝶变为通行顺畅的“康鹭步行街”。在线上，开发康鹭制衣智慧招工系统，建立工人库、企业库“两个信息库”，将注册使用的对象范围从制衣企业、制衣工人拓展至依附制衣产业链生存的各类人群、相关企业，构建起全产业链闭环的“线上康鹭”；利用AI算法精准推送岗位和订单，推动企业和工人线上直接对接，实现招工扁平化，逐步由“智慧招工”取代“线下招工”。自2024年2月系统上线以来，累计注册系统账号超10万个。
另外，据统计，近三年康鹭电气火灾数量占全部火情的比例达57%。针对电气火灾占比高、多发生在晚上、夜间应急处置棘手的情况，为源头遏制电气火灾，通过在电表后面安装物联网终端硬件，通过24小时监控，一旦发现异常，自动远程断电、同步手机报警、专业人员立即赶到现场处置，发现在前端、防患于未然。目前已成功预警火灾20起，已安装系统场所未发生电气火灾。
产业转型转移有力有序
海珠区凤阳街道商会秘书长崔女士表示：“康鹭片区的现状环境和产业生态，导致了这里基本都是小作坊，缺乏大企业。在改造中，需要充分统筹考虑中大纺织商圈产业的‘留’和‘转’问题，有效推动商圈从传统商品交易市场向国际时尚中心转型。”
据悉，海珠区一方面在“育”字上下功夫，制定中大纺织商圈产业规划，通过升级改造专业市场焕新产业空间23万平方米，培育了一批高端设计平台，并推动龙头企业在商圈新设了一批制造业主体；推出发展壮大服装企业10方面政务服务支持措施，针对复建集体物业制定产业导则、明确导入清单，通过举办广东时装周、红棉时装周等，强化展贸招商、产业链招商；会同致景科技公司深度剖析海珠区纺织服装产业全链条现状和痛点，支持其发挥“链主”效应，引导其落地数字化面料展销、数字智能仓配、数智化设计、服装“云工厂”运营中心、电商销售代运营中心等业务项目，以新质生产力推动大中小微企业互利融通发展。另一方面，在“转”字上求突破。建立海珠清远两地招商联动机制，出台设备搬迁购置补贴、率先转移企业特别奖励等系列支持政策，举行多场招商推介会、产业转移推介会等，合作建成广清轻工纺织产业智造基地、面辅料展销中心，多方联动帮助一批企业有序转移。
改造后的康鹭：实现“四个大幅提升”的时代样板
通过改造，康鹭村将系统解决城中村环境、安全、产业、空间等系列问题，让人居环境更“优”、公服设施更“全”、产业品质更“优”、农村集体更“富”。涅槃后的康鹭将与新中轴海珠片区等功能片区联动呼应、优势互补，既为海珠区实现经济高质量发展提供助力，也为全市城中村更新改造提供样板。
片区建筑密度将由59%大幅降低至22%，绿地面积增加至9.33万平方米，交通路网密度上升70%，彻底改变过去“握手楼”“一线天”随处可见的情况，村容村貌焕然一新。
一批优质公共服务设施也将出现在这里，其中包括完全中学1处、初中1处、小学4处等，教育设施面积将由9.9万平方米增加至15.66万平方米；包括社区卫生服务中心1处、社区卫生服务站5处等，医疗设施面积将由750平方米增加至0.99万平方米。公服市政、道路交通、绿地用地占改造范围总用地面积的55%，届时片区公共服务水平、道路通行水平将实现跃升。
村集体经济体量和质量将再攀高峰，预计村集体物业固定资产将由70亿元增加到约288亿元，集体经济年收入将持续稳步上升。
