新华财经兰州7月29日电（记者张新新）随着中国房地产市场的调整和变化，各地政府陆续推出系列公积金贷款优惠政策，包括提高最高贷款额度、下调贷款利率、降低二套住房首付比例等。分析认为，公积金政策的松绑降低了购房门槛，有利于促进市场刚性需求和改善型需求的释放。但由于市场的各类不确定性依然存在，导致购房者和投资者信心不足，中小城市的房地产市场依然面临较大压力。

　　多地优化公积金贷款政策

　　近日，甘肃省兰州市住房公积金中心调整了其贷款政策，首付比例由之前执行的首套房20%、二套房30%统一调整为20%。同时，兰州市还提高了公积金实际贷款额度，将职工家庭月供支出与收入比的上限由之前执行的50%调整为60%。

　　中国人民银行甘肃省分行的数据显示，6月，甘肃全省新发放个人住房贷款加权平均利率已降至3.75%，较2022年初高点下降1.78个百分点。

　　广东省湛江市、四川省雅安市也提高了公积金贷款额度。湛江市住房公积金贷款额度单人从50万元提高到60万元，夫妻双方从80万元提高到90万元，同时取消第一、第二次住房公积金贷款额度差别。雅安市还对符合国家生育政策生育二孩和三孩的家庭提高公积金贷款额度，最高贷款额度将分别提高10万元和20万元。

　　市场分化加剧偏向改善型住房需求

　　分析指出，未来中国房地产市场将呈现更加分化的局面，房地产市场投资性需求将逐渐退出，而随着老龄化加速和城镇化率趋于稳定，改善型住房需求将成为购房主力。

　　一线和强二线城市由于吸引了大量人口和资源，其房地产市场会相对稳定，而众多三四线城市和县城则会因为供给过剩和人口外流等因素，房地产市场将会承受更大压力。当前公积金政策的调整主要集中在三四线城市，也显示出这些中小城市的房地产市场依然面临较大压力。

　　在全国房地产市场整体偏冷的背景下，北京、上海、杭州等重点城市优质地块拍地节奏则在加快，土地拍卖热度分化加剧。有数据显示，今年上半年，上海共成功出让19宗住宅用地，其中10宗触顶进入一次性报价，6宗底价成交，合计成交金额423.1亿元。

　　随着人口增速放缓、老龄化加速和城镇化率趋于稳定，房地产市场从数量扩张转向存量调整。消费者对住房的需求不仅仅是解决居住问题，更注重生活质量和社区服务，这对房地产开发商和政府部门提出了更高要求。

　　信心不足仍是房地产回暖最大制约因素

　　从全国层面到地方城市，不同类型和不同程度的利好房地产发展政策接连出台。这些政策的密集发布和实施，稳定了部分市场预期，但由于市场的各类不确定性依然存在，导致购房者和投资者信心不足，持观望态度的客户仍占据较大比例。

　　有分析指出，提升房地产市场信心需要多方面努力，涉及政府政策、市场透明度、金融支持和消费者心理等多个方面，除了金融工具外，政府还要提供明确的房地产政策指导，减少行政干预，确保政策的连续性和稳定性。

　　同时，政府要加大对城市基础设施和公共服务的投资，提升居住环境。通过优化交通、教育、医疗等公共服务设施，提高特定区域的吸引力。