新华财经上海8月26日电（记者杨溢仁）今年以来，国内基础设施公募REITs（简称“C-REITs”）市场整体表现不俗，引发业界关注。
值得一提的是，当前C-REITs各板块间的表现有所分化，较之于保障性租赁住房、消费、新能源等热门项目，收费公路REITs的估值仍处于相对较低水平。
分析人士认为，鉴于C-REITs整体估值处于合理区间，在看多后市表现的基础上，目前仍可积极布局收费公路REITs，该类型产品适合稳健型的投资需求。
市场持续回暖
公开数据显示，今年二季度以来REITs市场整体的回报表现优于其他大类资产，年初至8月23日，中证REITs全收益指数上涨近11.38%；近一个月的REITs平均换手率接近1%，市场回暖趋势明显，交投活跃度上升。
中金公司研究部分析师裴佳敏指出，REITs市场自2022年以来，已经走过了一个完整的市场化周期，市场机制的韧性正不断增强。
“特别是今年，REITs交投整体升温，市场有目共睹。”裴佳敏说，“就投资者关注的分派率而言，产权类REITs的市值加权可供分派率为4.62%，同期，中证红利指数股息率为5.13%；经营权类REITs的市值加权长期指标内部收益率（IRR）为6.52%，与中债十年期国债到期收益率的利差约为430BP，估值区间整体合理。”
不过，记者注意到，在公募REITs“涨势如虹”的背后，投资者对底层资产的风险偏好也出现了一定的分化，表现在二级市场上，即底层资产为保障性租赁住房的公募REITs表现最为突出，其次是环保和能源，这三类也是目前溢价率较高的REITs产品。与之相对，当下收费公路REITs的估值仍处于较低水平。
投资价值显现
记者获悉，为帮助投资者深入了解收费公路REITs项目的估值逻辑，近期上海证券交易所主动作为，组织了“REITs投资大家谈”之聚焦REITs产品投资价值判断的活动。
需指出，包括裴佳敏、国金基金REITs投资部执行董事张若然、同方全球人寿资管部不动产投资负责人蒋梦杰在内的诸多行业专家均表示，在今年REITs市场表现良好的大背景下，各机构仍可持续关注收费公路REITs的布局机会。
“就收费公路行业而言，部分高速REITs在经历了前期的市场调整后，已逐渐企稳，REITs高比例强制分红的特点更加适合稳健型的投资需求。”蒋梦杰坦言，“过去一年，部分收费公路REITs产品受业绩不及预期、资金轮动等因素影响，估值出现下行。但从近一个月的二级市场表现来看，随着基本面的逐步企稳，其估值继续向下的空间已然十分有限。再从业绩角度分析，三季度往往是高速公路的传统旺季，则相较上半年，该板块的业绩或出现明显改善。”
记者了解到，目前，中证REITs全收益实时指数已经发布，前三大成分券均为收费公路REITs，后续若推出公募REITs指数产品，则收费公路板块大概率将迎来更多增量资金，表现值得期待。
“总之，在上述各项利好因素的叠加发酵背景下，收费公路REITs的价格向上可期，板块投资价值必将进一步显现。”一位券商固收部门负责人称。
偏多情绪升温
不可否认，收费公路REITs产品的估值定价一直是投资者关注的焦点。
谈及收费公路板块的估值，张若然提出了自己的思考，“实践中，无论是IRR还是现金流分派率，因不同项目之间存在‘本金摊还和分红’的差异和预期差异，这会在一定程度上增加产品间横向比较分析的难度。不过，个人认为，上述问题可以通过调整价格／净资产价值（P/NAV）及IRR等估值指标予以解决，比如可将NAV乘以项目持续期各年度营业收入相较于首发时预测值的完成度均值，以项目最近一期披露的数据为基数，在假设项目全周期收入不增长的情况下计算IRR，这样可以有效降低收益计算的干扰因素，使得指标在不同项目之间具备可比性。”
多位受访的业内专家向记者表示，收费公路REITs的合规性较好，资产本身对经济增长因子的暴露较好，因此在经济复苏阶段会自带估值修复逻辑。展望后续，市场的监督管理和价格发现功能将助推高速公路运营商积极提升运营管理效率，推动基金管理人充分发挥主动管理能力，提升REITs现有路产的运营管理能力、收购或开发新的优质路产实现内外部增长。
简而言之，背靠政策更加完善的市场，C-REITs有望进一步吸引长期配置型资金入市，为市场注入流动性、促进估值修复，同时发挥长期投资者资本市场压舱石的作用。与此同时，特许经营权类现金分派率较高的REITs资产波动率以及价格波动对收益的影响有望下降，资产的配置价值将得到提升。
记者了解到，上交所本次举办的活动，对于凝聚REITs大类资产投资共识，助力建设投融互动、投融互信的REITs市场生态起到了积极作用。
随着国家发展改革委《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》的发布，REITs市场的常态化发行速度必将进一步加快。公开数据显示，今年以来，全市场已上市REITs达12单，其中上交所9单，产品底层资产类型持续扩容，消费类基础设施、水电、陆上风电等新型大类资产持续“上新”，规模效应正不断显现。
