【大河财立方记者陈薇】西南地区首单消费不动产投资信托基金——华夏大悦城商业REIT,8月23日启动网下询价。今年以来,消费基础设施REITs迎来持续扩容,自3月12日嘉实物美消费REIT以及华夏金茂商业REIT上市以来,目前已有5单消费基础设施REITs上市,两只正在或是即将询价。
从去年消费基础设施作为试点资产加入公募REITs,到今年7月底国家发改委发布《通知》,消费基础设施REITs也随之加速扩容,新发行的REITs产品不仅给予了投资者新的投资选择,也让优质商业资产打开市场化定价、盘活的窗口。
消费基础设施REITs扎堆上市
“对商场、购物中心等消费基础设施的投资人而言,过去投资人最大的顾虑就是如何退出以及合理定价,消费公募REITs有效解答了这些问题。”CBRE世邦魏理仕郑州公司副总经理张桐说。
在过去20年时间里,我国商业地产快速发展。然而百货商场、购物中心等商业不动产项目,天然存在资金额高、投资回报周期长的特征,在很长一段时间,我国商业不动产只能通过银行贷款、信托计划等方式获得流通性,由于缺少稳定的市场退出机制,不仅影响了此类资产的估值,也造成了房地产开发企业为了回笼资金对住宅投资的依赖。
为助推存量盘活提振消费,2023年,我国消费基础设施加入REITs试点资产类型,今年7月26日《通知》发布,在不到一年的时间内,消费基础设施REITs迅速从试点进入常态化发行。
行业企业对于消费基础设施REITs也非常积极。去年11月26日,证监会官网就注册批复了夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT首批3只消费基础设施公募REITs。今年3月12日,嘉实物美消费REIT以及华夏金茂商业REIT上市以来,目前已有5单消费基础设施REITs上市,华夏首创奥莱REIT、华夏大悦城商业REIT也已经蓄势待发。
不过,这还只是一个开始。链家数据显示,截至2020年,中国商业不动产存量价值高达约50万亿元,约占住宅存量价值的20%,规模在全球仅次于美国的商业不动产市场。按照美国超过30%的证券化水平, 我国商业不动产可以生成15万亿元以上的可投资证券。
消费基础设施REITs还主要是央国企尝鲜
目前消费基础设施领域发行REITs,还主要集中在央国企背景企业或是上市公司。
“华润、首创、百联等都有国资的背景,本身也是行业里面知名的上市企业。选择这些企业打头阵,因为他们资产标准都比较高,报表都相对透明。”张桐说。
但在他看来,未来更多的民营以及地方性优质消费基础设施资产可以成功发行REITs更值得期待。相对于上市公司,地方性的商业地产在以往更缺乏盘活的渠道,如果他们也可以顺利发行消费基础设施REITs,其实是对这些商业运营方的一种政策鼓励:让他们看到只要项目运营得好,就会有市场化再融资的机会。
“相当于给这些地方性的优质项目打开了一扇窗,打破了运营好坏,都很难找到人接盘的困境。”张桐说。消费基础设施REITs常态化发行也会给一些商业模式发展带来新机遇,比如一些自营做得很好的商业,可以通过发行REITs滚动融资做大规模,不再只是依赖自有资金或是开放加盟才能完成扩张。
至于郑州消费基础设施领域首单REITs,业内人士猜测很有可能来自正弘城。正弘城作为郑州城市级的商业项目,其底层资产比较优良,加之架构清晰,此前就有发行过类REITs产品,只要其管理层有发行REITs的愿望,极有可能借助常态化发行的东风成行。不过,正弘城相关人士对此不予置评。
项目独立性等要求限制部分REITs发行
但并非有优质项目就可以顺利完成REITs发行。以万达为例,同样是最早就传出将旗下资产打包发行REITs的消息,但现在依然在筹备中。
“消费基础设施发行REITs,需要项目原始权益人是持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体,同时,原始权益人需要在资产、业务、财务、人员和机构等方面,与商品住宅开发业务有效隔离,保持相对独立。”华创证券分析师单戈说,但不少房地产开发企业,要么是将现金流回报稳定的优质商业地产,早就拿出去做抵押贷款换取现金流,要么无法保证底层资产的主体独立性,需要进行资产划转。
但解决上述问题,都需要付出税费等成本。郑州一家知名商业运营人士告诉大河财立方记者,即使只将商业项目从自家的地产企业划转到商业管理公司,也要支付相应的税费,在现金流紧绷的时下地产企业几乎都卡在这一关,导致REITs发行卡壳。
不仅对资产层面有要求,发行REITs之后回笼的资金,虽然不像发行债券一样需要专款专用,但原始权益人也要对回收资金进行严格监管。
按照目前政策要求,允许不超过30%的净回收资金用于盘活存量资产项目,允许不超过10%的净回收资金用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人(原始权益人)流动资金等,同时要求至少60%的净回收资金用于基础设施项目建设,包括在建项目、前期工作成熟的新项目(含新建项目、改扩建项目)。
这意味着,发行REITs回笼资金其实无法直接用于偿还债务,必须优先加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度,更好满足居民消费需求。对此,单戈认为,在特定的城市区域内,消费需求在短时间内相对稳定, 因此并不是每一个企业都能找到优质再投资标的。
“在这种情况下,发行REITs不如持有成熟的购物中心继续收租来得划算;从成本上看,如果可以通过融资成本更低的债券市场筹资,那么企业发行公募REITs的动力相对不足。”单戈说。
REITs产品被投资者接受仍需时间
从投资者层面来看,目前机构仍然较为看好REITs的配置价值。华泰证券相关分析师表示,“资产荒”背景下,非银机构配置压力仍大,较高分红、风险适中、较低相关性的REIts,具备一定配置价值。
但不同底层地产的REITs产品,收益预期却并不相同,底层资产为路桥、水务、保障房等基础设施的REITs,基本由政府专营,具有社会保障属性,收费来源和定价较为稳定,受经济周期影响较小。相反,以商业、产业园区等为底层资产的REITs产品,所受到的市场竞争、经济周期和经营品质影响明显高于上述基础设施。
尽管REITs类产品降低了商业不动产投资门槛,很好地满足了投资者对商业不动产的投资需求,但投资者在选择投资标的的时候也要注意,以商场、购物中心为代表的消费基础设施类资产,较住宅类地产对地段、运营团队的要求更为苛刻。
“即使地段类似,不同管理团队、不同时段之下,其经营能力存在显著差异,反映到资产回报率上则可能有数倍差异。”郑州一家知名商业运营人士表示,投资者在选择标的时候,一个要看经营团队是否专业,一个要看信披是否透明,确保经营上的风险信息能完整公开地披露给投资者。
“因此,投资者认知REITs这种资产也需要时间。目前,我们了解消费基础设施REITs的投资者,还是商业地产圈内人士更多。”张桐说。
随着REITs市场的发展,个人投资者群体也将扩大,可能会使得REITs市场波动加大,因此需要持续做好投资者教育,让个人投资者更加熟悉REITs作为权益型产品具有的市场波动风险,以及更加注重REITs长期投资价值和配置价值,降低短期收益预期,避免过度追涨杀跌等非理性交易行为的频繁发生。