【大河财立方记者陈薇】西南地区首单消费不动产投资信托基金——华夏大悦城商业REIT，8月23日启动网下询价。今年以来，消费基础设施REITs迎来持续扩容，自3月12日嘉实物美消费REIT以及华夏金茂商业REIT上市以来，目前已有5单消费基础设施REITs上市，两只正在或是即将询价。

　　从去年消费基础设施作为试点资产加入公募REITs，到今年7月底国家发改委发布《通知》，消费基础设施REITs也随之加速扩容，新发行的REITs产品不仅给予了投资者新的投资选择，也让优质商业资产打开市场化定价、盘活的窗口。

消费基础设施REITs扎堆上市

　　“对商场、购物中心等消费基础设施的投资人而言，过去投资人最大的顾虑就是如何退出以及合理定价，消费公募REITs有效解答了这些问题。”CBRE世邦魏理仕郑州公司副总经理张桐说。

　　在过去20年时间里，我国商业地产快速发展。然而百货商场、购物中心等商业不动产项目，天然存在资金额高、投资回报周期长的特征，在很长一段时间，我国商业不动产只能通过银行贷款、信托计划等方式获得流通性，由于缺少稳定的市场退出机制，不仅影响了此类资产的估值，也造成了房地产开发企业为了回笼资金对住宅投资的依赖。

　　为助推存量盘活提振消费，2023年，我国消费基础设施加入REITs试点资产类型，今年7月26日《通知》发布，在不到一年的时间内，消费基础设施REITs迅速从试点进入常态化发行。

　　行业企业对于消费基础设施REITs也非常积极。去年11月26日，证监会官网就注册批复了夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT首批3只消费基础设施公募REITs。今年3月12日，嘉实物美消费REIT以及华夏金茂商业REIT上市以来，目前已有5单消费基础设施REITs上市，华夏首创奥莱REIT、华夏大悦城商业REIT也已经蓄势待发。

　　不过，这还只是一个开始。链家数据显示，截至2020年，中国商业不动产存量价值高达约50万亿元，约占住宅存量价值的20%，规模在全球仅次于美国的商业不动产市场。按照美国超过30%的证券化水平， 我国商业不动产可以生成15万亿元以上的可投资证券。

消费基础设施REITs还主要是央国企尝鲜

　　目前消费基础设施领域发行REITs，还主要集中在央国企背景企业或是上市公司。

　　“华润、首创、百联等都有国资的背景，本身也是行业里面知名的上市企业。选择这些企业打头阵，因为他们资产标准都比较高，报表都相对透明。”张桐说。

　　但在他看来，未来更多的民营以及地方性优质消费基础设施资产可以成功发行REITs更值得期待。相对于上市公司，地方性的商业地产在以往更缺乏盘活的渠道，如果他们也可以顺利发行消费基础设施REITs，其实是对这些商业运营方的一种政策鼓励：让他们看到只要项目运营得好，就会有市场化再融资的机会。

　　“相当于给这些地方性的优质项目打开了一扇窗，打破了运营好坏，都很难找到人接盘的困境。”张桐说。消费基础设施REITs常态化发行也会给一些商业模式发展带来新机遇，比如一些自营做得很好的商业，可以通过发行REITs滚动融资做大规模，不再只是依赖自有资金或是开放加盟才能完成扩张。

　　至于郑州消费基础设施领域首单REITs，业内人士猜测很有可能来自正弘城。正弘城作为郑州城市级的商业项目，其底层资产比较优良，加之架构清晰，此前就有发行过类REITs产品，只要其管理层有发行REITs的愿望，极有可能借助常态化发行的东风成行。不过，正弘城相关人士对此不予置评。

项目独立性等要求限制部分REITs发行

　　但并非有优质项目就可以顺利完成REITs发行。以万达为例，同样是最早就传出将旗下资产打包发行REITs的消息，但现在依然在筹备中。

　　“消费基础设施发行REITs，需要项目原始权益人是持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，同时，原始权益人需要在资产、业务、财务、人员和机构等方面，与商品住宅开发业务有效隔离，保持相对独立。”华创证券分析师单戈说，但不少房地产开发企业，要么是将现金流回报稳定的优质商业地产，早就拿出去做抵押贷款换取现金流，要么无法保证底层资产的主体独立性，需要进行资产划转。

　　但解决上述问题，都需要付出税费等成本。郑州一家知名商业运营人士告诉大河财立方记者，即使只将商业项目从自家的地产企业划转到商业管理公司，也要支付相应的税费，在现金流紧绷的时下地产企业几乎都卡在这一关，导致REITs发行卡壳。

　　不仅对资产层面有要求，发行REITs之后回笼的资金，虽然不像发行债券一样需要专款专用，但原始权益人也要对回收资金进行严格监管。

　　按照目前政策要求，允许不超过30%的净回收资金用于盘活存量资产项目，允许不超过10%的净回收资金用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等，同时要求至少60%的净回收资金用于基础设施项目建设，包括在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目）。

　　这意味着，发行REITs回笼资金其实无法直接用于偿还债务，必须优先加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。对此，单戈认为，在特定的城市区域内，消费需求在短时间内相对稳定， 因此并不是每一个企业都能找到优质再投资标的。

　　“在这种情况下，发行REITs不如持有成熟的购物中心继续收租来得划算；从成本上看，如果可以通过融资成本更低的债券市场筹资，那么企业发行公募REITs的动力相对不足。”单戈说。

REITs产品被投资者接受仍需时间

　　从投资者层面来看，目前机构仍然较为看好REITs的配置价值。华泰证券相关分析师表示，“资产荒”背景下，非银机构配置压力仍大，较高分红、风险适中、较低相关性的REIts，具备一定配置价值。

　　但不同底层地产的REITs产品，收益预期却并不相同，底层资产为路桥、水务、保障房等基础设施的REITs，基本由政府专营，具有社会保障属性，收费来源和定价较为稳定，受经济周期影响较小。相反，以商业、产业园区等为底层资产的REITs产品，所受到的市场竞争、经济周期和经营品质影响明显高于上述基础设施。

　　尽管REITs类产品降低了商业不动产投资门槛，很好地满足了投资者对商业不动产的投资需求，但投资者在选择投资标的的时候也要注意，以商场、购物中心为代表的消费基础设施类资产，较住宅类地产对地段、运营团队的要求更为苛刻。

　　“即使地段类似，不同管理团队、不同时段之下，其经营能力存在显著差异，反映到资产回报率上则可能有数倍差异。”郑州一家知名商业运营人士表示，投资者在选择标的时候，一个要看经营团队是否专业，一个要看信披是否透明，确保经营上的风险信息能完整公开地披露给投资者。

　　“因此，投资者认知REITs这种资产也需要时间。目前，我们了解消费基础设施REITs的投资者，还是商业地产圈内人士更多。”张桐说。

　　随着REITs市场的发展，个人投资者群体也将扩大，可能会使得REITs市场波动加大，因此需要持续做好投资者教育，让个人投资者更加熟悉REITs作为权益型产品具有的市场波动风险，以及更加注重REITs长期投资价值和配置价值，降低短期收益预期，避免过度追涨杀跌等非理性交易行为的频繁发生。