日光基，这个淡出基金发行市场很久的现象又出现了。近期发行的博时津开科工产业园REITs、华夏大悦城商业REITs两只基金接连出现一日售罄。
首先科普一波，什么是REITs基金？
REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金），是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将收益分配给投资者的一种信托基金。简单说，投资者通过这种基金间接投资某个不动产项目，获得不动产项目的租金等收益。
具体来看，REITs根据投资方式不同，可以分为权益型、抵押型和混合型三种。
权益型REITs拥有并经营办公楼、购物中心、公寓等收益型不动产，同时提供物业管理服务，投资者的收益来自租金和不动产的增值，是最为常见的一类。
抵押型REITs是直接向不动产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资，其主要收入来源为利息收入。
混合型兼具上述两类REITS的特点，拥有部分产权的同时也进行抵押贷款。
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类似高股息红利股的基金
不管是哪种REITs，本质就是将成熟不动产物业在资本市场进行证券化，这种基金兼具金融属性和不动产属性。由于具备这两个属性，因此REITs呈现出高分红、低波动的特点，类似高股息红利股票。
从实际表现看，REITs较为稳健。根据Wind数据，截至2024年8月20日的近一年中，中证REITs指数下跌9.80%，同期沪深300指数、中证1000指数分别下跌15.35%、26.09%，中证全债指数和国债指数分别上涨7.26%、6.00%。从波动性看，中证REITs指数近250日的波动率为10.72%，明显低于同期沪深300指数的31.04%、中证1000指数的25.24%，但高于中证全债指数的1.17%和国债指数的0.72%。
2024年以来截至8月27日，中证REITs指数累计涨幅11.38%，这个表现跑赢了中证红利指数。今年二季度，中证REITs指数微跌了0.53%，同期沪深300指数、中证1000指数分别下跌2.14%、10.02%。
从整体看，REITs风险低于股票、高于债券，上涨时弹性好于股票市场，而波动幅度小于股票市场，以进二退一的节奏取得中长期收益，比较适合长期限资金配置。
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满足低利率下理财需求
在低利率环境下，REITs基金提供了较为稳健的中长期回报。根据江海证券统计，截至2024年8月16日沪深两市上市的44只REITs，其中31只REITs给出内部收益率预测，平均内部收益率达到6.85%，高于一般银行理财。
受益于良好的回报能力，REITs市场规模持续增长。截至2024年8月17日，今年以来一共发行了12只REITs，发行规模为292.44亿元，2023年全年一共发行了5只REITs，发行规模为201.42亿元。今年不到8个月时间，REITs募集规模已超出了2023年全年。
具体到单只REITs，市场表现与底层资产的质量有关。2024年以来截至8月27日，REITs涨幅前三名分别为华夏北京保障、嘉实中国电建、中金厦门安居，涨幅分别达到32.69%、32.30%、29.62%，这三只REITs分别投向保障性租赁住房和公用事业。保障性租赁住房和公用事业类底层资产受宏观经济影响较小，回报预期更加清晰，相关REITs涨幅领先体现了确定性收益的价值。
REITs发展得到政策积极推动。今年7月，国家发改委发文，明确全面推动基础设施领域REITs项目常态化发行，未来清洁低碳、燃煤发电、养老设施等新资产类别将通过REITs进入金融市场。
江海证券建议，我国REITs所投的不动产，基本集中在仓储物流、产业园、收费公路、机场港口这些基础设施，还有供水供暖这些有稳定现金流的市政项目。在无风险利率持续下行的背景下，优质REITs提供的收益率有望超过传统国债、中高等级信用债投资的平均收益，建议持续关注其中底层资产优质，现金流回报优质，能持续提供高分红的REITs标的。
