高达千亿市值的REITs市场迎来税收红利！

　　近期，由财政部与税务总局联合发布《关于企业改制重组及事业单位改制有关印花税政策的公告》（简称“14号文”），首次明确企业改制重组环节中关于产权转移数据印花税的免税政策。

　　业内人士表示，企业改制重组环节中的免税政策，对于促进REITs项目发行降费是一大利好。由于REITs项目在筹备发行阶段，常常涉及底层资产所属项目公司重组，以前这一环节的印花税均需要缴纳，课税按照交易金额的万分之五双方征收，如总市值20亿元的中关村产业园REITs项目，交易双方共缴纳税费高达214.56万元。

　　随着此次14号文的推出，市场人士表示，对于底层资产存在真实转让的三类REITs产品（公募REITs、类REITs和持有型不动产ABS），相较于传统ABS（CMBS）等存在税收红利，在资产合规性达标的情况下，产品发行规模有望得到扩大。

　　据了解，14号文执行时间为2024年10月1日起执行至2027年12月31日，此前《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》将同时废止。

　　近期，国家发改委发布通知，提出自8月1日起基础设施REITs由试点转入常态化发行。受政策刺激，REITs市场在持续扩容。从申报发行情况来看，其中16单项目（含1单扩募）在挂网在审、1单项目网下询价、3单项目募集完毕待上市，拟募集规模总计约343亿元；另有2单项目也于8月发布了拟扩募公告。

　　截至8月30日，国内42只上市标的公募REITs总市值达到1207亿元，市场交投处于活跃状态。据中金固收团队统计，8月份公募REITs日均换手率0.77%，剔除新发项目后全市场日均成交额为4.21亿元，环比上升8.7%。

　　在收益率方面，据Wind数据显示，中证REITs全收益指数8月上涨1.51%，价格指数上涨0.76%。由于公募REITs的投资收益主要来源于底层资产经营情况与二级市场价格变化带来的价差收益，在所有42只上市产品中，产权类（+2.04%）再次跑赢经营权类（+1.47%），其中租金收入明显提升的消费类REITs产品回报率4.26%居首。

　　业内人士指出，产权类消费REITs收益率走高，也与“资产荒”推动“安全资产”配置需求外溢有关，消费REITs相对分红率较高，在比价效应下市场关注度得到提升，二级市场价格变动较为明显。不过需要注意的是，当债券利率略有上行、红利股有所回撤的环境下，产权类回撤幅度往往也大于经营权类。

　　从REITs半年报数据来看，多数Reits项目可供分配金额出现同比下滑，但受主动管理能力和行业周期性等影响，表现有所分化。

　　如产权类规模最大的华润商业REIT，中报数据显示，项目出租率99.04%，继续维持高位，较基金招募说明书同期预测出租率97.5%提升1.54个百分点，而盐田港REIT，据中报数据显示，盐田港保税区租金同比去年降幅约10%，且受到产业转移影响，区域空置率亦有所上升。

　　在机构配置方面，保险资管及券商仍是市场流通盘主要定价资金。据中金固收统计，保险资管、券商以及产业资本持仓市值分别占前十大持有流通市值的35%、26%和26%，相较于保险资金均衡布局不同的是，券商资金集中于环保能源、保租房、高速以及产业园板块，侧重板块与上半年板块交易趋势较为一致，或体现出其交易属性。

　　展望下半年，由于REITS在资产盘活、资产退出等方面占有重要地位，同时REITS本身属于长期配置型品种，具有稳定的高比例分红，在当前资本市场中高收益资产依然缺乏的情况下，REITS依靠其较为稳定优质的底层资产，叠加分红特点，在资产配置中依然占有一席之地。

　　国联固收分析师李依璠对财联社表示，下半年关注的REITs投资机会可以从三方面入手，首先保租房和生态环保REITs的抗周期属性较强，能够产生较为稳定的现金流，但鉴于此类项目估值普遍处于历史高位，因此建议关注阶段性回调后的投资机会；其次高速公路前期受季节性影响较大，但其中亦有车流量保持稳定的项目，可以重点关注经营相对稳健、估值处于合理位置的项目；最后是消费基础设施REITs，得益于较强的机构运管能力，租金收入表现亮眼，建议后续持续关注。