今年以来，保障性租赁住房项目REITs（以下简称“保障住房REITs”）受到市场关注。

　　受益于底层项目的出租率的提升，保障住房REITs的关键财务指标实现增长，同时在二级市场上也有较好的表现。

　　据Wind统计，年初至今，中金厦门安居REIT的涨幅约为23%，华夏北京保障房REIT的年内涨幅更是接近27%。华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT的年内涨幅分别约为14.83%和9.89%。

　　10月10日，沪市保障性租赁住房REITs 2024年中期集体业绩说明会举行，国泰君安城投宽庭保租房REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT 4家REITs原始权益人、运营管理机构、基金管理人与投资者进行交流。

　　行业人士对第一财经分析称，政策面上全国范围内保障住房“收储”成效的显现，以及市场对保障住房REITs前景的看好，是推动这些产品表现强劲的重要因素。但他也提醒投资者，需关注市场化租金寻底和市场供给增加可能带来的租金下降风险。

　　业绩稳健，分红频次提升

　　沪市四单保租房REITs上半年收入合计约2.04亿元，净利润合计约7349.84万元。

　　具体看来，国泰君安城投宽庭保租房REIT上半年收入和净利润都排在首位，分别为8917.53万元、及3919.29万元；其次是华夏华润有巢REIT，半年度收入为3931.43万元，同比增长1.5%。

　　此外，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT上半年净利润分别为1615万元、1398万元。

　　具体运营指标方面，国泰君安城投宽庭保租房REIT在业绩会上介绍称，截至6月30日，两家项目公司合计租金收缴率为99.95%。

　　其中，江湾社区租赁住房部分按照建筑面积计算出租率为89.49%，期末在租合同平均租金为131.64元/月/平方米；光华社区租赁住房部分按照建筑面积计算出租率为91.84%，期末在租合同平均租金为135.46元/月/平方米。

　　此外，文龙家园项目、熙悦尚郡项目、园博公寓以及珩琦公寓出租率均超95%。

　　分红方面，据华夏华润有巢REIT介绍，今年以来已向投资者进行了3次分红，分别于4月、5月、8月完成，分红金额共计5310万元。

　　华夏北京保障房REIT也在会上介绍称，截至目前，基金已经完成了4次分配，后续在条件允许的情况下，尽量提升分红频次。

　　谈及信用减值损失，华夏北京保障房REIT称，中报中披露的所有的信用减值损失都是应收账款信用减值损失，应收账款根据实际情况按单项或组合计提预期信用损失，其中按组合计提预期信用损失主要是根据账龄长短，按比例进行计提。应收账款坏账准备的计提已经在计算可供分配时充分进行考虑，分派给投资人的可供分配金额不包含坏账准备部分。

　　行业市场供给增加，市场化租金波动加大

　　业绩说明会上，中信建投证券研究发展部的黄啸天指出，近年来，中国政策重点转向保障性住房，逐渐形成配租型与配售型并举的住房租赁保障体系，助力住房租赁市场格局的进一步优化。

　　截至2024年中期，房企系住房租赁企业开业规模占比超过50%。黄啸天提到，由于地方国资投入加大，近一年来房企系规模占比略有下调。从增量角度看，新增规模分布更均匀，中介系、国资系拓展速度更快。

　　随着国内保障住房体系日益完善，市场供应逐渐增加。今年8月，住建部官网发文称，截至上半年，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），完成投资1183亿元，占年度计划170.4万套（间）的66.2%。

　　各地也加快出台相关实施意见和配套政策，如深圳市安居集团收购商品房作为保障性住房；福州开通首个配售型保障性住房线上申购；此外，西安、广州、深圳、杭州等城市开工建设项目，上海新增保障性租赁住房超半年度任务。

　　华泰证券分析称，保障住房REITs业绩会受到市场化租金水平下降影响，若下降幅度超预期或会降低保租房租金水平，进而影响资产的盈利性。此外，目前产权类REITs估值走势要警惕因市场化租金下降导致资产盈利能力下降的风险。

　　从风险的角度来看，中金基金副总经理李耀光此前公开表示，保租房与公租房的经营相似度较高，但市场化租赁住房相比保租房具有更强的周期性和弹性。当经济基本面较好时，市场化租赁住房的租金增长速度较快；而当市场面临压力时，其出租率可能会受到更大的冲击。

　　李耀光认为，投资者在评估市场化租赁住房项目时，需要关注其所在区域的位置、人口流入情况、出租率的持续性、租金的下行压力以及一二级市场的价格合理性。