作者：陈文静，中指研究院政策研究总监

　　新华财经北京11月12日电 11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（简称《通知》），积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。

　　《通知》指出，使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。专项债券对应的土地储备项目中的储备地块，必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。《通知》提及，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。

　　笔者认为，运用政府专项债券资金收回收购存量闲置土地涉及部门多、利益协调难度大，各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门沟通协调，形成工作合力。要严守土地政策红线底线，妥善处理好土地债权债务关系，保障土地使用权人和抵押权人合法权益，防范廉政风险和道德风险。专项债券额度、使用、管理等有关要求，按照有关规定执行。

　　改善土地供求关系增强地方政府和企业资金流动性

　　《通知》明确指出“运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措”，鼓励各地利用专项债券资金收回收购土地，盘活存量。

　　笔者认为有利影响颇多，一是有利于地方政府提升土地资源利用效率，减少市场存量房地产用地规模，改善土地供求关系；二是可以增加企业资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房，改善市场预期，同时也有助于改善企业的土储结构；三是可以提供满足市场需要的新产品，进一步改善供求关系，这些均有利于促进房地产市场止跌回稳。

　　除此之外，收储后形成“净地”“优地”，也有利于补齐公共服务设施短板改善环境，满足居住需要，同时可以腾出空间支持实体经济发展，促进有效投资。

　　需要注意的是，《通知》明确“收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实‘五类调控’的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%”，这也是落实“严控增量”的具体表现，要求收回收购的土地原则上当年不再供应于房地产开发，土地收回后将明显降低土地存量，进一步改善房地产供求关系，促进市场预期修复；而确需供应为房地产开发项目的，需要落实“五类调控”，且限定供应面积不超过当年收回用地总面积的50%，这对于库存消化周期较长的城市将产生明显约束，在这种情况下，能再次进入市场的土地或是通过调规后可以产生更多增量价值的地块，这类地块在满足新的市场需求的同时，也有利于增加地方土地出让收入。

　　专项债券额度尚未确定有待政策进一步明确

　　本次自然资源部发布《通知》，快速落实闲置存量土地收回收购政策，更多是对专项债券资金收回收购存量土地的规则进行明确，《通知》中也指出“专项债券额度、使用、管理等有关要求，按照有关规定执行”，专项债券的具体使用办法，仍需财政部更进一步政策的落地。

　　整体来看，《通知》落地标志着专项债用于土地储备正式重启，本次鼓励地方政府利用专项债收回收购存量闲置土地，且不限定收回的土地用于保障性住房建设，扩大了专项债使用范围，明确了收购目的、收购标的物范围、收购价格要求等多个方面，同时指出要摸清底数，确定好时序安排，为各地提供了政策指导。

　　笔者认为，《通知》落地也意味着更多低成本的增量资金将进入市场，对于房企来说，应抓住机会出售存量土地，缓解资金压力，或进一步改善土储结构；对于地方政府来说，专项债券用于收购存量土地，也能够增强地方政府的资金流动性，缓解地方政府的资金压力，支持地方经济发展、保障民生；对于市场来说，收回收购存量闲置土地，有助于改善市场供求关系，是促进房地产市场止跌回稳的关键举措，可见利用专项债收回收购存量闲置土地可以取得“一举多得”的效果。

　　在当下的市场环境下，具备发展潜力的城市土地收回收购后，再入市时更易产生增量价值，这对于满足市场新需求、增加地方土地出让收入、促进地方扩大投资等均具有积极意义，建议在这些能够产生更多增量价值的城市侧重加快推进相关收购节奏。

　　最后，专项债券的额度等细则仍需财政部等相关部门进一步出台政策明确，政策若快速落实到位，将有望继续修复市场预期，推动房地产市场止跌回稳。