题：降低购房交易税收负担释放房地产市场活力

　　作者：夏磊，国海证券首席经济学家

　　事件：11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。

　　一、在税收优惠政策中，为什么要将普通住宅和非普通住宅的待遇进行统一？该做法可对房地产市场各方带来哪些好处？

　　明确与取消普宅非普标准相衔接的税收政策，是建立与房地产发展新模式相适应的税收制度。

　　普通非普的认定已过时，普宅非普是2005年七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（26号文）中提出的，当时房价快速上涨，亟需保障中小户型的供给。当前房地产市场供需关系的变化，这种基于面积、价格、容积率等指标的划分，增加了购房者的负担，限制了购房者的选择空间，取消普宅和非普宅标准势在必行。

　　但取消普宅和非普宅标准并非一蹴而就，需要在税收政策方面给予配合，故本次普宅和非普宅的税收待遇统一，是为尚未取消该标准的北京、上海、广州、深圳等四城取消该标准提供政策支持。

　　本轮住房交易税收新政，可以直接降低二手房交易税费，积极支持居民刚性和改善性住房需求，通过促进二手房交易的活跃度，打通一二手房置换链条，拉动有置换需求的居民入市。同时明确在城市取消普宅非普标准后，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策，也能保持房地产企业税负稳定。

　　二、税收新政将给市场带来怎样的积极作用？

　　税收新政将从二手房交易和房地产开发两方面拉动市场情绪，减轻企业税负压力。

　　在二手房交易中，契税方面，将购买140m²及以下住房的契税税率统一降至1%，购买140m²以上住房的，首套、二套房分别对应税率1.5%、2%。北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。当前二手房成交以刚需为主，北上广深一线城市300万套总价成交占比持续上升，分别占比32%、44%、70%、24%。契税调整对于购买改善性住房的居民，最多可降低1.5%的契税，每100万购房成本降低1.5万元，有助于拉动改善需求的购房者入市。

　　增值税方面，在城市取消普宅非普标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。一线城市二手房交易税费有较大的降幅空间。现行政策中，一线城市个人出售2年以上的非普通住宅，仍需征收差额增值税，税率为5%。

　　在房地产开发中，土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。使得房企有更多资金用于项目建设。

　　在城市取消普宅非普标准后，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。政策调整在缓解房地产企业财务困难，保持房地产企业税负稳定方面有较大支持。