刚刚过去的11月份，北京二手房市场延续了10月份的高位成交态势。据多家机构统计，11月单月，北京市二手住宅网签量为18763套，环比增长8.0%，同比增长49.6%，在10月份基础上再创新高，为近20个月以来的最高水平。
在业内人士看来，伴随着一系列的政策松绑，买卖双方信心不断恢复，随着成交的持续回暖，北京二手房市场筑底态势开始显现，预计年底仍将有一波行情，有望迎来“翘尾”收官。
11月网签量环比增加8%，持续处于高位
“11月有一组成交令我印象非常深刻，当天是周末，客户上午线上咨询、下午线下带看，当晚约谈业主，最后顺利成交。我上一次经历这种成交速度还是在2020年春节。这真是新政给了买卖双方足够的交易信心。”位于通州马驹桥商圈的21世纪不动产莲水怡园店店经理姚鹏如是说。
据姚鹏介绍，11月马驹桥区域咨询量相比10月还是稳中有增，有经纪人线上客户咨询量相较于10月提升30%左右，转化线下带看比基本达到了3:1。在带看活跃的同时，区域整体的成交量也延续了10月的增长势头，价格也是基本稳定，下降幅度减缓。
“11月份区域咨询量、带看量都比较多，成交量方面，11月比9月要好很多，但与10月相比还是略有回落。”同样位于通州区的北京链家新金隅花石匠店商圈经理吴忠辉表示，总体来说，北京楼市新政效果很好，先是放松限购、下调利率，后来又有税收政策调整，在多项政策叠加刺激下，近段时间二手房交易是非常活跃的。
不仅是在通州，海淀区的多个商圈，11月份二手房市场热度也依然延续。据21世纪不动产建设部店店经理吴文明介绍，11月门店平均每周洽谈量在4组左右，从咨询量和带看量来看，经纪人日均带看量1-2组，周末可以达到3-4组，随着带看量的持续走高，成交量也处于高位；门店10月、11月总计GMV（成交总额）已达到9000多万，还在持续增长中。
在海淀清河商圈，北京链家强佑府学上院店商圈经理李小力也告诉记者：“11月份区域的咨询量、带看量和成交量都比上月进一步增加，我们门店成交了15单。”
从全市整体数据来看，据中指研究院统计，2024年11月，北京二手住宅网签成交量继续冲高，达到18763套，环比增长8%，同比增长约50%，创近20个月新高。
议价空间有所压缩，成交价格止跌回稳
值得一提的是，新政后，随着库存房源的加速去化，北京二手房挂牌量持续下降。根据麦田房产数据统计，11月北京二手房挂牌量环比上月下降2.5%。
成交增加、库存减少，市场的供求关系也开始改变，随着市场上高性价比房源的不断去化，议价空间开始缩小。麦田房产统计显示，和上月相比，11月北京二手房议价空间下降0.35个百分点，“一般来说，议价空间可以反映买卖双方对市场预期的变化，议价空间持续降低，一方面表明新政后业主对市场的信心正在不断恢复，另一方面说明购房者对市场的乐观预期和入市的急迫性有所增加。”
“11月我们周边区域的挂牌量有所下降，挂牌价格基本持平，议价空间与之前相比明显减小。”通州梨园商圈的吴忠辉如是说。
而海淀甘家口商圈的吴文明也表示，“随着成交量的提高，部分业主心理预期有所提升，房源价格有一定程度的上调，议价空间变小。”
整体成交价格方面，据中指研究院统计，11月北京二手住宅均价为69192元/平方米，环比下降0.12%，同比下降8.17%。在中指研究院研究副总监李益峰看来，高成交量带动下，议价空间连续两个月下降，二手住宅价格跌幅继续收窄，价格止跌回稳态势进一步巩固。
北京链家研究院分析师冷会也认为，北京二手房价格止跌回稳态势进一步巩固，11月北京链家二手住宅成交均价环比小幅上涨，上涨走势已维持两月。从各区情况看，多数城区价格稳中有涨，丰台、朝阳、西城等主要城区价格回升幅度相对明显。从成交结构上看，11月中心城区成交占比较10月份进一步提升，因此价格上涨也有一定的结构性因素影响。
利好政策助推下改善需求或加速释放
值得关注的是，11月18日北京出台一项重磅政策，正式取消了普通住房和非普通住房标准，持有2年及以上住房出售免征增值税；同时明确北京将执行全国统一的契税优惠政策，面积在140平方米及以下的首套房和二套房交易，按1%征收契税，将于12月1日起开始执行。
“我们有一位客户，原本想把自己名下的小两居出售后，置换一套三居室，新政出台后，因为可以省不少税费，他改变了置业计划，小两居先不卖了，直接购买了一套三居室。”海淀清河商圈的李小力如是说。
“当前新政继续促进着成交的增长，目前接待咨询客户关注的楼盘也明显向大面积户型转移，预计农历新年前还会有一个成交小高峰。”通州马驹桥商圈的姚鹏表示。
在麦田房产看来，对于购房者来说，这次降税将大大减少交易成本，尤其是对于面积大、单价高的改善住房来说，本来这类房子就稀缺，品质又高，现在税费降下来，会激发更多的改善需求入市。
麦田房产进一步指出，北京二手房交易中置换需求占据很大比例，叠加12月1日开始实行的税费新政，预计12月份北京二手房市场的改善需求会显著增加。
此外，李益峰也表示，“9·30” 新政支持力度大，效果持续性强于以往，买卖双方信心不断恢复，叠加12月契税调整落地执行，预计12月份北京二手房市场成交有望继续改善。
