随着12月3日华泰南京建邺REIT的上市，上交所上市公募REITs产品数量达到34只，产品上市数量、融资规模在全市场占比近七成。市场运行三年以来，沪市REITs经营业绩符合市场预期，以稳定的分红积极回报投资者，市场基本面逐步回暖，运行整体平稳，沪市REITs市场加快扩容提质，迈向高质量发展新起点。
REITs市场常态化发行稳步推进 “上新”速度明显加快
2021年，上海市出台“上海REITs20条”配套支持政策，明确提出加快打造具有国际竞争力的REITs发展新高地和REITs产品发行交易首选地，推出设立REITs发展专项资金、办理人才落户等6个方面20条政策措施，提升上海国际金融中心能级。
经过三年多的发展，REITs市场常态化发行不断提质增速，上交所市场已初步形成投融资协调发展、市场定价基本均衡的良好市场生态，市场选择的功能正在积极发挥，已成为中国REITs的主要市场，迎来了发展的重要机遇期。
记者获悉，今年以来，上交所已有14只REITs产品首发上市，6只REITs产品发布扩募公告，后续还有多只获批拟上市REITs产品等待“敲锣”，预计今年年底REITs市场规模还会迈上新台阶。
REITs产品经营向好、回报稳定市场生态持续改善
目前，已上市的REITs产品经营的稳健表现形成了较好示范效应，彰显了常态化发行的良好发展前景。
记者根据公开数据统计发现，2023年全年，沪市REITs整体经营业绩符合市场预期，可供分配完成率总体实现全年预测的100%，其中保租房、仓储物流板块分别为115%和113%。目前全市场已上市REITs产品中，公开披露三季度经营数据的产品，整体表现较为稳健。
截至12月3日，今年已上市REITs产品实现分红次数超90次，较去年同期增长近100%，其中半数以上REITs产品年内分红2次以上，可见公募REITs正成为基金市场一股重要的分红力量，投资者的获得感持续增强。
信心一定程度上源于信息的及时有效。记者了解到，近期沪市保障性租赁住房REITs关于2024年度中期集体业绩说明会在上证路演中心顺利举行，参会企业及管理人向投资人介绍REITs产品中期业绩情况，赢得了投资者的普遍认可。
“当前各方协力共建REITs市场的理念不断深化，业绩说明会、发行路演等活动常态化开展，投融互动、投融互信的市场生态初步形成。”一位REITs市场资深研究员向记者表示。
REITs市场加速扩容双轮驱动格局显现
公开数据显示，截至12月3日，全市场上市REITs产品共52只，较2023年新增18只，总发行规模约1525亿元，发行数量和规模已经超过去年全年。公募REITs底层资产图谱不断拓宽，消费、水电、陆上风力发电等大类资产“新篇章”不断开启，已上市项目资产范围已涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、收费公路、环保及新能源等。随着常态化发行的不断提速，市场的示范效应、规模效应逐步显现。
今年以来，REITs市场迎来了更多REITs项目宣布扩募的消息。记者了解到，上交所持续积极推动沪市REITs市场扩容，鼓励已上市项目通过扩募做大做优，助力REITs市场实现高质量发展。公开信息显示，中航京能光伏REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安临港REIT扩募申请已获中国证监会、上交所受理，华夏北京保障房REIT扩募项目已收到上交所反馈意见，国泰君安东久REIT及中金厦门安居REIT均已发布扩募公告。
业内人士认为，今年以来发行速度比过去几年都要快，短短三年多的时间，产品数量已超过新加坡，接近日本。随着REITs发行范围的进一步扩大和底层资产类型的多元化，REITs市场深度进一步增厚，广度进一步拓宽。
政策端加码发力 REITs市场建设不断迎来利好
在中国证监会、国家发展改革委的推动下，随着政策制度机制的持续完善，REITs市场制度化、标准化、规范化水平将会进一步提高，REITs常态化发行的环境将会更加成熟。
记者观察到，今年4月国务院印发《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，明确提出推动REITs市场高质量发展，研究制定REITs管理条例，完善税收政策等，为REITs市场提供了政策支持和发展方向。早在2022年，国务院办公厅就印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确提出“进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市”。为贯彻落实国办发19号文，中国证监会2022年和2023年先后推出REITs常态化发行的“十条措施”和进一步推进REITs常态化发行的“十二条措施”，REITs市场扩容增类明显提速。REITs市场已跨过3周年发展期，今年7月，国家发展改革委发布全面推动REITs常态化发行的1014号文，REITs市场进一步加速扩容。
REITs制度机制也在持续创新完善。记者了解到，中国证监会已将配合国务院有关部门做好《不动产投资信托基金管理条例》工作纳入印发的2024年度立法工作计划中，各项工作正在稳步推进。
上交所在中国证监会的指导下，按照“成熟一类，推出一类”的原则，进一步优化审核发行以及信息披露监管制度安排，已完善形成“业务办法+指引+指南”的多层次规则体系。与此同时，相关部委配套支持措施、地方专项政策也陆续出台，各方共建REITs市场的良好态势已经形成。
“REITs作为存量资产盘活的有效工具，日益成为企业优选；作为创新型权益产品，逐步获得投资者的关注和认可。这些成效的背后，离不开包括监管、市场参与各方的积极作为和持续发力，针对市场发展建设中的新情况和新问题，相关部门、机构不断增加政策供给，为市场常态化发行和长期稳定发展奠定了良好基础。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟认为。
REITs市场基本面逐步回暖活跃度不断上升
REITs市场内在的稳定性是公募REITs市场常态化发行的重要基石。
拉长时间来看，首批REITs产品三年来的市场表现，体现了市场基本面逐步回暖、活跃度不断上升、投资者更为理性的趋势，这也为后续市场常态化发行创造了有利环境。
从二级市场来看，中证REITs全收益指数年初至今涨幅约为8%，近三个月REITs平均换手率约为1%。投资者参与一级市场发行的热情也在回升，部分REITs产品网下、网上认购倍数较高，有的网上认购倍数甚至超过400倍。自今年上半年出台相关会计处理政策，明确REITs产品权益属性定位后，投资者投资理念不断成熟，更加注重长期投资、价值投资，部分投资者已将REITs投资分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
2021年以来，REITs市场经历起落变化，已走完一个完整的市场周期，市场正在逐步恢复活力。“从投资端来看，随着投资者对REITs产品特性及底层资产的研究持续增强，其对产品估值定价逻辑的认知也在不断深化。同时，随着REITs市场常态化发行不断加速，市场深度和广度不断拓展，市场机制和韧性进一步增强，有效的投融两侧正向循环正在逐步形成。”泰康资产张钰才表示。
“经过三年多的发展，公募REITs市场从试点、短期调整，到如今走出了稳定向上的态势。相信随着REITs市场建设加速提质扩面，包括资产类型稳步拓展、配置价值逐步显现、规则政策日趋完善和投资者权益保护不断加强等，REITs市场必将迎来常态化发行的更大机遇，为盘活存量资产、扩大有效投资，服务实体经济高质量发展提供更有力的支持。”上交所有关负责人表示。
该负责人表示，下一步，上交所将在中国证监会的统一指导下，坚持规范与发展并重，持续培育壮大REITs市场，加快推动市场扩容增类，拓展增量资金来源，持续优化制度供给，进一步优化投资生态。
