中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。

　　会议强调，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会精神，坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展，进一步全面深化改革，扩大高水平对外开放，建设现代化产业体系，更好统筹发展和安全，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，不断提高人民生活水平，保持社会和谐稳定，高质量完成“十四五”规划目标任务，为实现“十五五”良好开局打牢基础。

　　会议确定了明年要抓好的重点任务，其中第五条是有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。稳妥处置地方中小金融机构风险。央地协同合力打击非法金融活动。

　　在新的政策部署之下，明年房地产市场将迎来哪些变化？南都湾财社邀请上海易居房地产研究院副院长严跃进、广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、58安居客研究院院长张波等房地产界资深人士进行解读。

　　关键词1：稳住楼市

　　严跃进认为，此次会议强调“稳住楼市”的导向，延续此前中央政治局会议精神，进一步说明2025年房地产工作要强调“稳”。该表述相比2023年中央经济工作会议精神发生了重要的变化，其中2023年主要是从防范化解风险的角度进行的，并把房地产相关风险列为三大重点领域风险之一。而2024年中央经济工作会议，则从十四五圆满收官和顺利开启十五五的角度进行，把“稳楼市”上升为更高规格，赋予了稳楼市在新一轮高质量发展中的重要使命和角色。

　　“稳楼市”是建立在2024年四季度房地产止跌回稳的有利形势下进行的，要求各地2025年巩固基础、再接再厉，促进房地产市场的平稳健康发展和高质量发展。“稳楼市”应有系统的工作部署，既包括稳定购房在内的住房消费，也包括稳定房企投资等投资端工作，持续助力内需释放和提振。这也意味着2024年在防范化解房地产风险方面取得了积极的成绩，包括交易数据下行、存量房贷利率过高、房企债务压力过大、楼盘交付困难、一线城市市场压力过大等系列风险问题得到了综合性整治。因而，当前要在2024年持续有效防范化解房地产风险的基础上，持续做好2025年“稳住楼市”的系列工作。

　　关键词2：止跌回稳

　　会议明确，持续用力推动房地产市场止跌回稳。此前9月26日，中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳。随后，一系列稳楼市政策陆续出台。进入11月，交易税率全面调降、一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准、多地提高公积金贷款额度等利好政策持续加码，“降门槛、降成本、提预期”形成叠加效应。

　　从国家统计局数据可见，10月份70个大中城市中，上海等7个城市的新房价格上涨，全国房地产市场已经呈现出止跌回稳的势头。进入11月，一线楼市继续释放出明显的回暖信号。在北京，11月，北京二手住房网签18763套，创下近20个月新高，同比增长49.6%，环比增长8%；新房网签4888套，同比上涨12%，环比上涨5%。在上海，链家数据显示，11月上海全市共成交新建商品房6694套，环比增长27%，同比增长27%；成交金额577亿元，环比增长23%，同比增长46%。二手房成交总套数达2.705万套，这一数据也创下44个月以来新高。在广州，11月全市一手商品房网签面积128.15万m²，同比增长18.6%、环比增长1.6%；二手商品房网签面积140.52万m²，同比增长5.6%、环比增长4.3%。

　　张波指出，从止跌回稳的龙头带动效应看，在四季度，热点一二线城市的成交量已经有了明显同比提升，购房者入市的脚步也更为坚决，这也显示出政策本身效果在高能级城市有了明确体现。预计后续政策会持续跟进，以推动一二线城市持续回暖，龙头带动的趋势将在明年楼市呈现。

　　李宇嘉指出，此次用到“持续用力推动”的表述，意味着下一步继续贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”以形成政策叠加和释放效应的逻辑。同时，用力也意味着未来不仅有新政策，而且政策力度会加大。

　　关键词3：加力实施城中村和危旧房改造

　　李宇嘉认为，实施城中村和危旧房改造，这是新一轮增量政策的重点，也是未来实现房地产止跌回稳新的抓手。

　　今年11月，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。一是扩大城中村改造政策支持范围。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。二是推进城中村改造货币化安置。三是将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进。

　　李宇嘉认为，在都市圈的背景下，35个大中城市是房地产增量市场的基本盘，也是止跌回稳的关键变量。这些城市城中村较多、危旧房较多，新市民、年轻人较多，很多集中在城中村和危旧房居住，实施城中村和危旧房改造，既是推进房地产高质量发展的新模式，也能释放新市民和年轻人以及城中村村民和危旧房业主的美好人居，还能通过货币化安置来带动新房库存去化。

　　严跃进认为，本轮城中村改造有一个重要的特点，即除了传统功能外，也将通过城中村改造挖掘出更多的潜在需求，为房地产止跌回稳提供更大的市场需求。城中村改造的系列支持工作持续推进，包括城中村专项借款、保障房再贷款、闲置土地专项债等，都可以更好助力城中村改造和系列工作推进。尤其是近期上海青浦等地也在开展房票的工作，这都意味着城中村改造的工具充足，房票等应用程度会提高，将对加快城中村改造以及促进新房库存去化等都有积极的作用。

　　关键词4：合理控制、盘活存量

　　此次政策明确，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。这即是对2024年提出的“严控增量、优化存量和提高质量”的最新工作部署。

　　严跃进认为，当前对于增量和存量之间的工作重心和定位变化，总体上是源于房地产市场供求关系发生的重大变化。尤其是从存量用地、存量商办项目、存量商品房等角度看，其不仅面临去库存等问题，同时也产生了新的金融风险问题。所以严控增量和优化存量，既是消化库存的重要体现，也是防范风险的重要抓手。

　　目前各地已经在供地方面有了新的转向，更强调和房企购地意向进行紧密对接。从2024年四季度供地情况来看，主要侧重在对优质土地和好地段土地的供应，同时强调取消限价、减少配建、取消现房销售等。从这个角度看，2025年土地供应将坚持“控量提质”的导向。

　　此外，推进处置存量商品房工作在2024年各地已经积极推进，主要体现在“以购代建”的系列工作之中。从目前各地推进的情况看，主要通过发行保障房再贷款资金，进而鼓励各地国企（安居集团为主）收购现房商品房，并将其改造为保障性租赁住房或配售型保障房。此类操作对于房企去库存、增加保障房房源供给具有积极的作用。

　　关键词5：房地产发展新模式

　　此前，住房城乡建设部部长倪虹就表示，构建房地产发展新模式，概括为四个方面：一是在理念上，深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设适应人民群众新期待的好房子。二是在体系上，以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求。三是在制度上，改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础。四是在要素配置上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。

　　严跃进指出，历年中央经济工作会议都提及此类内容，也不断明确新的发展方向和工作导向。当中，2021年强调“探索”，即探索新的发展模式；2022年强调“过渡”，即推动房地产业向新发展模式平稳过渡；2023年强调“加快”，即加快构建房地产发展新模式；2024年强调“推动”，从用词表述上看，在房地产市场的持续调整和专项中，对于房地产发展新模式的定位更加清晰，也要求各地重视房地产发展新模式，尤其是用词重心的变化，持续推动房地产发展新模式的建立。

　　严跃进认为，目前已经有一些相对积极探索的房地产发展新模式的工作，比较典型的就是各地深入落实好房子建设理念“安全、舒适、绿色、智慧”的导向，持续优化好房子建设。从近期四季度各地的拿地市场来看，一些房企已经积极在建设第四代住宅项目，如增加了架空层和拓宽阳台的建设，这都体现了在好房子建设方面，各地已经在深入落实。这都是符合目前好房子建设的导向，也是房地产发展新模式推动和建立的重要体现。