作者：严跃进，上海易居房地产研究院副院长

　　新华财经北京12月13日电中央经济工作会议明确2025年经济工作总体部署：高质量完成“十四五”规划目标任务，为实现“十五五”良好开局打牢基础。此次会议提及9项重点任务，将是2025年扎实推动高质量发展的重要抓手和工作方向。

　　具体来看，此次会议明确：有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。稳妥处置地方中小金融机构风险。央地协同合力打击非法金融活动。

　　当前中央经济工作会议对房地产业的高质量发展有诸多重要表述，各地应深入贯彻和认真学习。

　　一、深入把握稳住楼市的总体要求

　　此次会议强调“稳住楼市”导向，延续近期召开的中央政治局会议精神，进一步说明2025年房地产工作要强调“稳”。该表述相比2023年中央经济工作会议精神，发生重要变化。其中，2023年主要从防范化解风险角度进行，并把房地产相关风险列为三大重点领域风险之一。而2024年中央经济工作会议，则从“十四五”圆满收官和“十五五”顺利开启的角度进行，把“稳楼市”上升到更高规格，也赋予了稳楼市在新一轮高质量发展中的重要使命和历史重任。

　　笔者认为，要结合2025年总体工作精神和部署，准确理解“稳楼市”的工作导向。整体来看，“稳楼市”提法，建立在2024年四季度房地产止跌回稳的积极有利形势之上，这就要求各地在2025年要巩固基础、再接再厉、持续有为，更好促进房地产市场的平稳健康发展和高质量发展。“稳楼市”意味着2024年在防范化解房地产金融风险方面已取得积极成绩。当前要在2024年持续有效防范化解房地产金融风险的基础上，进一步做好2025年“稳住楼市”的系列工作。

　　同时，“稳楼市”应有更高的立意和视野，尤其是要在高质量完成“十四五”工作和为“十五五”开好局两方面，积极培育健康稳定高质量的产业力量。“稳楼市”还要融入到2025年的系列政策框架中，尤其是要在积极有为的宏观政策中找准定位、加紧落实和积极推进。最后，“稳楼市”应有系统完备的工作路径，既包括稳定购房在内的住房消费，也包括稳定企业投资、促进存量消化等投资端工作，最终为内需释放和提振创造更大的力量。

　　二、明确房地产防风险的历史使命

　　此次房地产的相关工作，被纳入到“有效防范化解重点领域风险”的范畴。政策明确，有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。这充分说明在防风险和促稳定方面，房地产相关工作具有重要性、迫切性和历史使命性。

　　需要格外注意的是，当前已连续三年把房地产防风险相关工作列为中央经济工作的会议议题。其中2022年中央经济工作会议明确有效防范化解重大经济金融风险，提及了房地产。2023年明确持续有效防范化解重点领域风险，提及了房地产等三大领域风险。2024年中央经济工作会议明确，有效防范化解重点领域风险，再次提及房地产。从最近三年中央经济工作会议的表述来看，主题非常鲜明，即防范风险要高度关注房地产领域的问题。“房地产风险”是2025年房地产领域应重点关注的关键词。各地在防范化解各类风险方面，要重视对房地产风险化解的工作。

　　三、把握止跌回稳后的工作新部署

　　此次会议明确，持续用力推动房地产市场止跌回稳。这里用了一个词即“持续用力”。这就意味着既要认识到目前房地产市场已进入到止跌回稳的新阶段，也要理解当前止跌回稳还属于初期阶段，所以要持续用力。

　　当前此类表述的含义是很清晰的，要求各地重视房地产止跌回稳的系列工作，把重心和精力都要聚焦起来，持续围绕“止跌回稳”做好用力的系列工作。这也就意味着各地在促进房地产市场止跌回稳过程中，政策方面需持续研究、储备和投放，进而说明2025年房地产相关政策将持续发力，购房等领域的政策将进一步宽松和精准。另外，用力的同时，要具有持续的工作风格。这就意味着各地要持续关注后续市场走向，高度重视和追踪房地产各阶段的新特征和新问题，要具有持续性、敏锐性和方向性，促进房地产止跌回稳从初步阶段进入到全面和成熟阶段。

　　四、牢牢把握城中村改造重要抓手

　　此次政策明确：加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。其意味着城中村的工作地位、重要性和规格明显拔高，尤其是要重点做好对住房需求潜力的挖掘。我们要牢牢把握2025年城中村改造这一重要的工作抓手。

　　对于城中村改造的判断，根据2024年住建部等部委新闻发布会相关工作部署，城中村改造工作的重心和变化在于城市范围的扩大，即从过去的重点城市扩大到各地级市（不包括县），这也就意味着2025年城中村改造的覆盖面会持续扩大，其应该成为2025年促进房地产市场止跌回稳的一项重要抓手。

　　根据历史经验和实践反馈，城中村改造在解决住房需求、改善居住条件、促进固定资产投资等方面可以发挥非常积极和高效的作用。本轮城中村改造还有一个重要的特点，即除了传统功能外，其也将通过城中村改造挖掘出更多的潜在有效需求，包括刚性和改善性需求，为房地产止跌回稳提供更大的市场需求支撑，进一步促进房地产市场的更好发展。2024年下半年包括郑州等地城中村改造带动房屋销售市场的活跃，就是非常好的例子。

　　后续，城中村改造的系列支持工作将持续推进，包括城中村专项借款、保障房再贷款、闲置土地专项债等，都可以更好助力城中村改造和系列工作推进。近期上海青浦等地也积极开展房票工作试点，这都意味着城中村改造工具箱的工具充足，房票等应用程度也会提高，其对于加快城中村改造以及促进新房库存去化等都有积极作用。

　　五、落实好严控增量优化存量工作

　　此次政策明确，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。这即是对2024年提出的“严控增量、优化存量、提高质量”的最新工作部署。当前对于增量和存量之间的工作重心和定位有变化，总体上是源于房地产市场供求关系发生的重大变化。尤其从存量用地、存量商办项目、存量商品房等角度看，其不光面临去库存等问题，同时也产生了新的金融风险问题。因此，严控增量和优化存量，既是消化库存的重要体现，也是防范风险的重要抓手。

　　具体来看，此次涉及多种类型土地和房屋的库存去化。其中，此次明确盘活存量用地和商办用地，也就意味着后续各类金融财政资源会加快导入。从土地属性来看，将包括住宅用地、商业用地、办公用地和工业用地等类型；从土地闲置的原因看，主要包括无力开发、无意开发等类型。需要把握的一个重点方向是，对此类土地的盘活，将很大程度上通过政府相关资金介入，尤其是存量土地收储专项债资金。其功能在于，可以大批量、高效率地为房企消化存量土地发挥积极作用，也是房企2025年要重点把握的工作方向。

　　六、把握房地产发展新模式的逻辑

　　此次政策明确，推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。房地产发展新模式是当前非常重要的一项内容，其具有非常清晰和科学的演变逻辑。更是在“持续用力推动房地产市场止跌回稳”过程中要积极把握的方向。

　　观察历次中央经济工作会议精神，可以看出用词和表述有新变化。其中，2021年中央经济工作会议强调“探索”，即探索新的发展模式；2022年则强调“过渡”，即推动房地产业向新发展模式平稳过渡；2023年强调“加快”，即加快构建房地产发展新模式；到了2024年中央经济工作会议则强调“推动”。从用词表述上看，在房地产市场的持续调整和改革大潮中，对于房地产发展新模式的定位更加精准、路径更加清晰、方向更加明确。这也就意味着，“房地产发展新模式”已提了4年，每一年都有丰富的理论成果和创新模式，也真正把握了房地产发展新模式的客观规律。各地要特别重视房地产发展新模式的相关工作部署，用心把握用词的重心变化，持续推动房地产发展新模式的建立，尤其是要对2025年一些重要基础性制度和政策进行较大力度的优化、调整或制定。

　　目前，全国各地已经有一些积极探索，即形成了具有示范性和标杆性的房地产发展新模式案例。比较典型的就是，各地已经在深入落实好房子建设的“安全、舒适、绿色、智慧”理念上，持续优化好房子建设。从2024年四季度各地的购地市场来看，很多房企已经积极在探索建设第四代住宅项目，如增加架空层、拓宽阳台等建设。这都说明各地深入落实好房子建设导向，持续做好高品质住房建设。这就是房地产发展新模式推进的具体案例。其他一些工作也在积极推进，成为2025年房企转型发展要牢牢把握的方向。

　　七、积极领会房地产其他相关政策

　　此次中央经济工作会议，对于房地产各有关其他政策也有深入表述。

　　首先，关于专项债工作，此次政策明确，增加地方政府专项债券发行使用。该项工作的重点任务之一即收购闲置土地，尤其是房企无力开发的土地。这对于2025年加快消化存量土地、优化土地供求关系、促进房企减负等都有积极作用。

　　其次，提出适时降准降息，该表述说明2025年将有持续性的降息等操作。从房地产领域看，其对于房贷影响较大。对于新购住房来说，后续购房的房贷成本进一步降低，而对于已购房的居民家庭来说，存量房贷成本也将进一步下降。

　　再次，还提及以政府投资有效带动社会投资，该表述说明，政府投资将成为2025年非常重要的一项工作。以房地产市场为例，目前各地收储存量商品房做保障房（含公租房、保租房、安置房等）、收储闲置土地做土地储备等工作，都是政府投资的直接体现。后续此类工作也将有效带动其他投资，发挥非常好的辐射效应。

　　同时，会议在大力实施城市更新方面，相关表述较2023年中央经济工作会议“实施城市更新行动”有非常重要的变化，即强调“大力”，意味着城市更新工作的重要性提高，也意味着各地重视程度要提高，以更好和更有力的政策促进城市更新的工作。

　　此外，会议还提及统筹推进新型城镇化和乡村全面振兴。此次政策说明，新型城镇化的工作会持续推进。后续在户籍政策、用地政策、产业政策、生态政策等方面，会持续发力，对于各城市高质量发展和均衡发展等都有积极的作用。