年内，REITs基金的发行按下了“加速键”，共有25只REITs产品登陆资本市场。当前，已上市的公募REITs增至54只，这意味着自2021年该业务在国内首次面世后，近一半的产品是今年发行的。
此外，已有多只产品年内分红达到了5次，在红利热的背景下，REITs基金高频次和高比例的分红还吸引了风险偏好更低的险资布局，近期多只上市的产品战投名单中均有保险资金的身影。有业内人士指出，公募REITs的项目资产大多有比较稳定的现金流，是险资所青睐的投资对象，尽管二级市场会有价格波动，但也符合保险资金的长线投资属性。
REITs加速上新
12月11日，中金重庆两江REIT在上交所顺利发行上市；12月10日，工银蒙能清洁能源REIT在深交所上市，这是全国首单国有企业陆上风电资产的基础设施REIT，也是内蒙古首单基础设施公募REIT。12月内还有华泰南京建邺REIT上市，11月份有招商高速公路REIT、银华绍兴原水水利REIT等4只产品上市。
上述REITs产品顺利发行上市也是年内常态化发行的缩影。据统计，年内共有25只REITs产品陆续登陆资本市场。当前，已上市的公募REITs增至54只，其中有近一半是在今年发行的。
不仅如此，在数量和发行人扩容之下，公募REITs的底层资产类型已拓展至八大类，除了传统的保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、园区基础设施外，还陆续出现了能源基础设施、生态环保、水利设施、消费基础设施等。
二级市场方面，资金的认购热情也持续高涨。年内上市的公募REITs中，多只产品公众发售部分实现提前结束募集并进行比例配售，并频繁诞生一日售罄的“日光基”，部分产品网上认购倍数甚至超过了400倍。
资金的踊跃离不开行情的升温，自从2月份触底并强力反弹后，近期REITs整体行情企稳，上周平均涨幅达2.59%。此外，年初至今，华夏北京保障房REIT与中金厦门安居保障性租赁住房REIT两只产品涨近40%，嘉实中国电建清洁能源REIT、红土创新深圳人才安居REIT以及富国首创水务REIT等也涨逾30%。
红利热吸引险资布局
12月13日，博时基金公告，博时招商蛇口产业园REIT基金每10份基金份额发放红利0.2590元，本次分红为2024年度的第2次分红。分红次数方面，年内华夏和达高科REIT和华夏合肥高新REIT已经完成了5次分红，中金山东高速REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等也完成了4次分红。
中信建投基金基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。他还指出，公募REITs在我国作为一种新兴的投资品种兼具股性与债性，募集的资金主要用于投资具有稳定现金流的基础设施项目，其与股票、债券等传统资产的相关性较低，具有收益稳定性高、投资门槛低、流动性高等优点。
稳健的分红还吸引了风险偏好更低的险资布局，在最新上市的中金重庆两江REIT战投名单中，出现了中国人寿、光大永明人寿等机构。
此外，11月21日招商高速公路REIT的战投名单中，中国人寿、平安人寿、人保寿险以及紫金财险分别通过产品账户或自有资金成为该REIT的战略投资方，保险公司的战略配售和网下配售份额之和占总份额的14.74%。
华北某公募人士指出，险资在投资方面更看重整体收益的稳定，倾向于配置多元丰富的资产，公募REITs的项目资产大多有比较稳定的现金流，是险资青睐的投资对象，尽管二级市场会有价格波动，但也符合保险资金的长线投资属性。
冰雪经济或是新方向
REITs类资产的加速上新离不开政策利好的加持。近日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见中提出，通过地方政府专项债券支持符合条件的新型城市基础设施建设项目，鼓励通过以奖代补等方式强化政策引导。按照风险可控、商业自主的原则，优化金融服务产品，鼓励金融机构以市场化方式增加中长期信贷投放，支持符合条件的项目发行REITs。
此外，近年来大热的冰雪经济或将成为REITs底层资产新的布局方向。中央区域协调发展领导小组办公室日前印发的《推动东北地区冰雪经济高质量发展助力全面振兴取得新突破实施方案》提出，引导金融机构按照市场化法治化原则加大对冰雪场地开发主体信贷支持，支持符合条件的冰雪经济领域REITs项目发行上市。鼓励文旅类国有企业参与冰雪经济发展，积极引进民营资本和外资参与冰雪资源开发。
据中商产业研究院统计，市场规模方面，中国冰雪产业规模从2019年的4200亿元迅速扩张到2023年的8900亿元，年均复合增长率达20.65%，预计2024年冰雪产业规模将达到9700亿元。目前，适合发行REITs的冰雪经济领域基础设施包括文旅基础设施和消费基础设施（如室内滑雪场）。
一家大型基金公司REITs业务相关负责人表示，公募REITs新发行资产类型多元化和发行规模持续增长，为市场源源不断地提供了投资标的，提升了整体市场稳定性和流动性，也将为社保基金、企业年金等投资者的参与提供更多可能性。随着中国REITs市场深化发展，政策体系不断优化，预计市场规模会再上新台阶，为投资者提供更加丰富和便利的选择。
创金合信基金认为，REITs市场仍处于政策红利期。在资产选择方面，有大量资产类别尚待开发，如数据中心、养老基础设施等，未来具备广阔空间。在市场体量方面，虽然目前我国公募REITs市场发行总规模已超过1500亿元，但与海外成熟市场相比，仍处于起步阶段，市场体量依然偏小。未来无论从资产类别、参与机构还是市场体量来看，公募REITs市场都将迎来快速发展。
