财联社12月16日讯 在震荡调整近4个月后，REITs市场近期突然活跃。近一周，中证REITs指数大涨3.30%，部分项目短时上涨16%，并伴随成交量放大。债券市场利率中枢不断下行，REITs的高分红特点凸显。尽管常态化发行后，明年REITs供给压力较大，但随着市场双向扩容、制度完善，投资者也趋于理性，REITs市场投资生态持续优化。

　　图：下半年中证REITs全收益指数K线图

　　（资料来源：Choice数据，财联社整理）

　　REITs市场放量大涨，保障房项目涨幅居前

　　具体来看，过去一周所有REITs板块全线上涨，保障房、消费基础设施板块涨幅居前。红土创新深圳安居REIT近一周上涨16%，中金厦门安居REIT上涨12%。保障性租赁住房也是今年以来表现最好的REITs板块。

　　图：近一周涨幅居前的REITs项目

　　（资料来源：Choice数据，财联社整理）

　　REITs市场上涨的同时成交量放大。上周REITs市场成交额达29.88亿元，环比增长50%，周度成交额为2月以来新高。

　　另据国泰君安固收分析师刘玉的数据，过去一周REITs整体换手率边际上行，周度日均换手率由0.75%上升至1.18%，位于过去两年偏高水平。

　　对于近期REITs行情的突然启动，海通证券固收首席郑子勋认为，政治局会议、中央经济工作会议接连落地，政策层释放出较强信号，财政政策边际加码、货币政策适度宽松有利于REITs底层资产运营修复。低利率环境下，REITs稳定分红价值凸显。

　　近期债市收益率大幅下行，10年国债收益率已近1.7%。刘玉也指出，无风险利率下行，REITs高分红属性凸显。

　　明年供给压力较大，投资者趋于理性

　　2024年中证REITs全收益指数累计已上涨了11%，但从8月的高点开始一度回调了4.6%。

　　在回顾今年REITs市场的走势时，平安证券固收首席刘璐指出，市场节奏主要受权益走势、REITS政策、季报业绩和供给节奏影响：1-2月，证监会4号文催化，REITs指数区间上涨10%，区间最大涨幅19%；3-7月，二季报好于预期，REITS震荡上涨近3%；8月以来，供给放量，REITS震荡下跌超4%。

　　今年2月8日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确原始权益人及投资者均可将REITs确认为权益属性产品。7月底，发改委推进REITs常态化发行，当前54只上市REITs项目中，17只为今年下半年上市。

　　2025年REITs正式进入常态化发行，刘璐预计，明年供给规模可达到510亿元。集中供给可能会压制REITs市场表现，节奏上2025年1月供给压力较大，往年3月也是供给较集中的月份。

　　同时，REITs高分红、中低风险的属性也在吸引增量投资者。刘璐的研报统计显示，2024年REITs与股、债等其他资产的相关系数不超过30%，能有效分散组合风险。产权类REITs现金分派率5.02%，与红利股股息率接近，较长久期信用债高162BP。

　　目前，保险是REITs主要的机构持有人。业内指出，险资在投资方面更看重整体收益的稳定，倾向于配置多元丰富的资产，公募REITs的项目资产大多有比较稳定的现金流，是险资青睐的投资对象。尽管二级市场会有价格波动，但符合保险资金的长线投资属性。

　　开源证券地产研究团队认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎。REITs在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比。

　　11月18日，中国证监会副主席李明在参加香港交易所互联互通十周年高峰论坛表示，要充分发挥香港在金融对外开放中的重要作用，稳步推进人民币股票交易柜台纳入港股通以及将 REITs 纳入沪深港通各项工作。

　　上交所相关负责人在“上交所REITs”微信公号上表示，自今年出台相关会计处理政策明确REITs产品权益属性定位后，投资者的布局理念不断成熟，更加注重长期投资、价值投资。首批REITs产品三年来的市场表现，体现了市场基本面逐步回暖、活跃度不断上升、投资者更为理性的趋势，这也为后续市场常态化发行创造了有利环境。

　　未来，上交所将在证监会的统一指导下，坚持规范与发展并重，持续培育壮大REITs市场，加快推动市场扩容增类，拓展增量资金来源，持续优化制度供给，进一步优化投资生态。