新华财经上海12月18日电（记者杜康）回顾2024年，商业地产行业面临诸多挑战。近日 ，接受记者采访时，世邦魏理仕（CBRE）中国区总裁李凌表示，当下市场复杂多变，很难用“好”或者“坏”，“乐观”或者“悲观”这样简单定义。“不同因素、各种力量的相互交缠、消长才是常态。在商业地产的领域里，供应和需求的消长是推动市场周期运行的核心力量，商业地产投资的波动和风险隐藏其中。”

　　李凌表示，随着美联储宣布进入降息周期，以及国内一揽子增量政策和存量政策推出，市场信心不断提振。在商业地产领域，可以看到，行业动能的焕新持续带动租赁需求，消费支撑力虽然依旧偏弱但需求结构快速变革，大宗交易市场活跃度和机遇逐渐显现。

　　市场预期和供需变化主导市场表现积极因素不断积累

　　回看过去几年，李凌坦言国内商业地产市场经历了很多变化。以投资市场为例，在2020年以前，当时的贷款利率接近或超过5%，很多外资、私募房地产基金在负杠杆的情况下积极购买资产；而今贷款利率已经降至4%，甚至3%以下，很多资产的Cap Rate（资本化率）已经提升到5%以上，但我们看投资市场的情绪还是需要更多一点的时间来修复。

　　这背后，是大家对于市场的预期以及供需变化在发挥主要作用。

　　李凌表示，目前积极的因素正在不断积累。从政策端来看，9月24日以来，不到一个月的时间里，中国人民银行、国家发展改革委、财政部、住房和城乡建设部等多个主管经济的部委轮番上阵，发布一揽子增量政策，释放出强烈的稳增长信号。进入11月份，财政10万亿化债方案落地，化解地方政府隐性债务和相关房地产债务。“中长期来看，这些举措对于中国经济轻装上阵有重要意义。”

　　事实上，与商业地产相关的支持政策在更早一些的7月份就已经出台，如，公募REIT新规中，底层资产类型进一步扩围，市场化的租赁住房、为园区企业提供配套的租赁住房以及养老设施被纳入申报范围。与此同时，作为消费基础设施项目配套，物理上不可分割的酒店和办公用房，在建筑面积占比最高不超过50%的前提下也被允许一起入池。

　　“我相信，未来几年，随着这些政策路线图的逐步清晰，商业地产存量用地和项目的改造提升一定会涌现出越来越多的投资机会。”李凌说。

　　此外，李凌表示，国内外利率环境的变化，也将利好中国商业地产投资。“在历时4年的史上最陡峭加息后，美联储在9月和11月分别下调利率50和25个基点，标志着美国利率周期由升转降。与此同时，中国央行在10月份也下调了贷款报价利率20个基点。尽管特朗普对内减税、对外增加关税的政策可能会在一定程度上削弱未来降息的力度，但并不会改变利率周期下行的方向。这预示着全球资金流动性和风险资产价格的上升，也为国内利率下调留下更为充裕的空间。”

　　三个关键词看中国商业地产：新动能、新平衡、新需求

　　李凌也谈到了商业地产多种资产类别的表现。

　　新动能是零售物业的关键词。“过去的两年间，我们看到零售物业从无人问津，翻红为交易最活跃的资产类别，这最初是因为疫情结束后，线下消费场景重启，带动零售物业需求的快速回暖。我们研究部门的数据显示，今年前三季度，全国18个主要城市的优质零售物业净吸纳量达到430万平方米，比疫情前5年的同期水平高出20%以上。”

　　从疫情谷底中走出的零售物业不同，在差不多的时间线上，国内大部分地区的仓储物流市场却经历了从峰顶的加速滑落，下跌的速度和幅度出乎很多人的意料。其原因，恰恰是之前疫情暴发而推动的高标仓投资热潮，导致了当前市场的供应高峰和资产价格修正。可以说，供需力量互相消长，商业地产市场的周期轮动，在这几年的国内高标仓市场上得到了一种惊心动魄的完美演绎。

　　李凌表示，虽然现在仓储物流的市场处于冰点，却也孕育着机会，可用“新平衡”这一关键词进行概括。“2024年，尽管华南以外的高标仓租金出现了明显下跌，并导致资产估值随之回调；我们同时看到，大部分城市的新增供应高峰已经或者即将过去，未来两年随着空置面积的不断去化，供需的天平将逐渐恢复平衡。而这期间，也是我认为市场存在最好的交易机会的微妙时段。”

　　谈及办公楼市场，李凌表示，办公楼作为典型的顺周期资产，在目前租赁需求低迷之时，投资者谨慎看待资产价格和入场时机是在所难免的。不过他也提到，在偏弱的市场中，仍然能够观察到一些“逆行者”。

　　“在办公楼市场整体表现下行的趋势下，在2022年至2024年三季度之间，我们观察到，有8%的楼宇平均坪效高于2019年，远超我们最初的预期。这些‘逆行者’往往拥有一些共同特征，包括拥有便利的公共交通、良好的商业配套、共享办公设施以及绿色认证等。此外，这些楼宇还具备一些其他重要因素，比如所在区位在过去几年内几乎没有新增供应，业主对楼宇进行了改造和提升，以及主力租户的稳定入驻等。从需求端来看，新质生产力、新消费行业在全国写字楼需求同比下滑的情况下，出现了结构性的成长。”李凌说。

　　李凌表示，整体来看，中国办公楼投资或许正在进入一个新的阶段，“关注核心城市的高品质项目、关注租金收入的稳定性才是穿越周期的保障。近年来，中国商业地产投资逐渐从负杠杆转向正杠杆，这让核心型投资首次具备了必要条件。目前，一线城市甲级办公楼的平均资本化率与十年期国债收益率的利差已经扩大到300个基点以上的历史最高水平。”

　　关于长租公寓市场，李凌持乐观态度。“在最近几年的论坛中，我们一直都在和大家探讨中国长租公寓的投资机会。不可否认的是，最近长租公寓市场出现了一些波动，主要的原因在于保租房集中交付对市场格局的冲击。对于长租公寓在中国的发展和投资前景，我认为大家应该保持坚定的信心。尽管一些城市和项目的租金短期内出现了下滑，但我们看到主要城市的整体出租率仍然稳定在90%以上，这充分显示出住房租赁市场稳固的需求基础。”