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发表于 2024-12-19 12:50:00 股吧网页版
“得房率100%”正成住宅市场“抢手货”
来源:蓝鲸财经

  蓝鲸新闻获悉,近期,郑州、长沙等多地涌现一批高得房率的住宅项目,即便这类项目比周边部分项目价格高出近2000元/平方米,但因得房率高,在溢价的情况下,仍受到了购房者的欢迎。

  “打动购房人的还是户型和高得房率。”某央企郑州公司相关负责人告诉蓝鲸新闻,其所属企业在郑州市惠济区的项目,98平方米户型套内面积有88平方米,得房率在90%,可以做到三室两厅两卫。

  “最近市场上的楼盘产品真是卷得不行,尤其是得房率,从以前的75%到现在90%多,甚至有些楼盘已经突破100%了。”上述负责人称。

  据蓝鲸新闻不完全统计,目前郑州已有七个在售新房项目得房率超90%,其中最高的为某项目143平方米的户型,得房率近112%。

  在中指研究院政策研究总监陈文静看来,高得房率项目批量涌现背后是今年以来部分城市为建设“好房子”提供更多政策支持,比如:空中花园符合一定要求时,允许空中花园面积不计入容积率和产权面积。

  据克而瑞统计,从2023年到2024年前三季度,至少有28个城市(或地区)出台了这方面的新规,支持第四代住宅的发展。

  “第四代住宅,即把此前位于地面的庭院置于高层建筑,让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。相比于以前的住宅产品,第四代住宅具有一定优势。”据某民营房企设计负责人介绍,除得房率高外,绿化设计更为丰富,景观环境较前代住宅有明显提升;增加公共庭院和街巷使得建筑空间更加多元化,增加了社交和休闲空间。

  克而瑞显示,截至目前,百强房企在全国已经开发100余个第四代住宅项目,在住房“实得率”上,房企“卷”起来了,这100多个第四代住宅的得房率多数都超过100%,最高得房率超过了140%。

  前述负责人称,第四代住宅的建设也会面临一些问题,如建造成本高、后期维护成本高、蚊虫困扰等问题。

  “在当前市场情况下,拼的就是产品力和性价比,这类产品在同样的容积率限制下,不计容面积增加,房企实际可售面积将增大。”某央企北方公司营销负责人称,不占用可售面积的情况下,增大空中花园的面积,为住宅产品带来更丰富的空间、景观,能提升住宅产品的吸引力,购房人对这类产品也更认可。

  价格相差不多,这类新品得房率更高,购房人更认可,对于房企而言也更好销售。

  在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来,这种实际得房率超过100%的房子入市,对市面上所有还没卖掉的房子来说,“都不是一件好事”。这种新产品会让购房者更加挑剔,所以对存量新房项目来说,如果库存还比较高、公摊面积又很大,就需要尽快调整销售策略了,比如降价或增加赠送等。而大部分二手房受制于过去的政策,肯定不会有新产品那么高的性价比,部分楼梯房的得房率高,但是工程设计等已经过时,所以这类产品的持有者也需要注意市场利空。

  “新产品的出现总是会对旧产品的客户形成分流。”中指研究院研究副总监徐跃进则认为,第四代住宅产品的发展预计会是渐进式的,整体上对于当前市场库存去化的影响会相对有限。

  对于用房成本,徐跃进预计物业费、采暖费大多是按建筑面积来计算,如果换作以套内面积进行计算,收费单价也可能会相应调整,最终用房成本不一定会提升。

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