【大河财立方消息】12月19日，中指研究院发布中国房地产市场2024总结与2025展望。2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势。前三季度新房销售同比下降明显，二手房“以价换量”带动市场保持一定活跃度，但9月市场出现降温。9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心，四季度以来，核心城市市场出现明显升温。12月，政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。

　　展望2025年，政策加力有望带动预期修复，但房地产市场恢复仍面临诸多挑战，整体或仍处于筑底阶段，中性情形下，明年全国商品房销售面积预计下降约6%，市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与落实，尤其是货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策。同时，土地缩量、房企资金承压及较高库存下，短期开工投资下行态势难改，明年盘活存量闲置土地政策的实施进展，是推动市场进入新的循环、稳定投资开工的关键因素。

　　中指研究院结合国内外经济研究机构对2025年经济环境的预测，参照近期宏观政策及重要会议精神，对2025年房地产市场提出如下假设：

　　假设1：宏观经济增速保持平稳（GDP同比增长4.5%-5.0%）；

　　假设2：货币信贷政策继续发力稳经济（M2同比增长8.0%-8.5%，利率继续下行）；

　　假设3：房地产调控政策延续宽松状态，增量政策逐步落实。

　　在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据中指测算，2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。

2025年全国房地产市场各项指标预测结果

　　数据来源：中指研究院测算

　　根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，中指研究院预计，中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比下降6.3%；乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。悲观情形下，政策落实节奏相对较慢，居民置业意愿继续下降，2025年全国商品房销售面积同比预计下降12.5%。

　　房价方面，若政策持续加力，预计明年上半年部分核心城市房价将逐步“止跌”。一方面，随着支持政策的密集出台，居民房价预期明显改善。另一方面，随着房贷利率的持续下调，居民购房成本正逐步降低，目前大约在2.6%-2.8%之间，与租售比（2.1%左右）的差距正在逐步缩小。

　　新开工方面，房企新开工规模仍受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约，2025年新开工难改下行趋势，根据模型测算，中性情形下，2025年新开工面积同比降幅在15.6%左右，绝对规模降至6.2亿平方米。

　　投资方面，建筑工程投资和土地购置费是构成房地产开发投资最主要的两项指标，占开发投资的比重超90%（1-10月建筑工程投资占比为54.4%，土地购置费占比为37.3%）。2025年，受土地成交大幅缩量及新开工规模继续下滑等因素影响，建筑工程投资和土地购置费两项指标预计仍将低位运行，将拖累开发投资的修复。中性情形下，2025年开发投资额同比预计下降8.7%。

截至2024年三季度22城2021-2023年成交涉宅用地未动工统计（不含保障性住房）

　　数据来源：各城市规自委公布的存量住宅用地信息，中指数据CREIS

　　促进投资开工“止跌回稳”的关键是盘活闲置存量土地，增加市场有效供应，推动市场进入新的循环。根据各城市规自委公布的存量住宅用地及中指监测数据估算，截至2024年三季度，22城2021-2023年招拍挂成交涉宅用地中未动工地块共约930宗，规划建筑面积9497万平方米，成交价6044亿元，未动工宗数占比20%。其中，郑州、武汉未动工面积超1000万平米。

影响城市房地产市场恢复的关键因素

　　资料来源：中指研究院综合整理

　　政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市市场恢复节奏的核心因素。短期因素来看，政策支持及优化空间是影响市场走势的关键，包括限购限贷、房贷利率等政策空间，以及房票安置、收储存量房等政策推进节奏，另外，市场供求关系也决定着房价走势及市场恢复基础。中长期因素中，城市人口吸引力、区域辐射力等决定了城市对外部购房需求的吸引力，是城市长期发展过程中形成的优势，短期难以发生较大改变，在多数城市取消限购的当下，城市聚集效应带来的外部新增购房需求也是支撑市场恢复的重要因素。

　　综合各影响因素来看，一线城市辐射范围广，人口吸附力强，购房需求旺盛，11月下调交易税费对一线城市惠及力度大，北上深限购仍有优化空间，市场或率先止跌回稳。杭州、成都、西安、合肥、苏州等强二线城市产业基础较好，人口吸附力较强，且库存压力相对可控，未来市场恢复节奏或相对较快。而南京、武汉、郑州、无锡等库存水平较高、去化压力较大，重庆人口流出规模较大，这部分二线城市市场恢复节奏或相对较慢。

“十五五”期间全国新建商品住宅销售面积预测

　　数据来源：中指数据CREIS

　　从中长期需求空间来看，受全国总人口开始下降、城镇化及人均住房面积增长放缓等因素影响，房地产行业正在进入新的发展阶段。根据中指初步测算，“十五五”期间，新增城镇人口带来的住房需求约18.7亿平米，居住面积提升引致的住房需求约18.4亿平米，拆迁改造引致的住房需求约13.5亿平米，合计城镇住房需求总量约50.6亿平米（年均10亿平米左右）。考虑部分需求通过保障房、租赁住房等方式解决，以70%-80%的商品化比例测算，“十五五”时期全国商品住宅年均销售面积约7-8亿平米，由此推算，商品房年均销售面积约8.5-9.5亿平米。