当房地产市场从增量时代转向存量时代，运营便显得尤为重要。在存量市场下，我们应该做哪些调整应对和变化？

　　2024年12月17日，在由《华夏时报》社主办，中国城商联携手共办的“重塑价值·未来可期——2024华夏城市产业链发展大会”上，WeWork大中华区副总裁全斌做了题为“存量时代下的空间运营之路”的主题演讲，为存量资产的运营指出一些思路。

　　全斌以WeWork的实践提出存量时代运营所需要的“四力”：品牌力、产品力、运营力、社区力。“今天的房地产行业要破局，不仅从供给侧入手，而且要在需求侧下功夫。以前只要有楼、有装修、有招商运营，就不愁租。而现在要留住这些优质租户就要不断地创造价值和提升服务，对需求的挖掘是非常重要的。”

　　企业需要弹性办公空间

　　“从WeWork的角度来说，我们不光代表自己，也代表行业整体趋势，是经济的‘晴雨表’，因为在我们的社区空间里，有很多企业在这里办公，所以对各行各业的情况会有一定的了解。”全斌表示。

　　据了解，WeWork于2010年在美国成立，2016年进入中国，目前在全球有60万会员，覆盖了600个地点、125个城市以及36个国家。其模式即共享办公室，为1—1000人的企业提供灵活的办公方案。

　　据全斌介绍，在中国，WeWork聚焦北京、上海、深圳、香港这样的核心城市，“今天WeWork在中国已经8周年，布局12个城市，服务接近100个社区，将近8万个企业会员，运营空间面积差不多70万平方米。”他强调，在这个体量下，公司和接近10万个企业会员沟通，能够看到今天的房地产市场发生了哪些变化。

　　一方面，目前企业对办公空间的弹性有更大需求。“过去的开发商和业主都希望签大租户，租期一年以上，这样有比较好的收益、稳定的租金、稳定的现金流。但现在大量的企业会发生变化，有些阶段需要快速扩张，有些阶段需要快速收缩，那么办公空间就要随着公司战略的变化而变化。”全斌表示，传统写字楼是刚性的，装修和面积都是固定的，而租户需要调整，这很难留住企业客户，所以现在的办公空间应该是弹性的。

　　另一方面，职场人对办公的需求也发生了变化。全斌认为：“现在职场办公主力是85后、90后，甚至00后，很多人选择职场的时候除了薪水和福利以外，更加关注满意度、个人的成就感，以及办公的体验和效率，所以体验、场景、情绪价值，这都是我们最近一两年更加关注的点。因为你不能只是做一个一刀切和完全一样的产品，而是要满足这些入驻企业员工的需求和感受。所有产品都要随它而变。”

　　存量时代靠运营

　　在房地产市场存量时代，城市更新不是简单地做增量，而是在运营存量资产上做好文章。如何把存量的市场变得有趣、好玩、有创新，让客户愿意买单，全斌提出了“四力”，即品牌力、产品力、运营力、社区力。

　　“品牌非常重要，尤其是现在这个阶段。”全斌介绍，WeWork的客户构成相对比较健康，现在35%的客户是全球500强企业，他们无论扩张还是收缩都会选择WeWork，因为企业都希望长期绑定安全的供给侧，也就是赛道中头部品牌企业。

　　关于产品力，全斌认为，灵活的产品已经成为最有价值的资产，这里面包括灵活的规模、灵活的空间、灵活的实践以及灵活的服务，另外就是利用科技的力量来降低日常运营成本，提升使用率和效率。

　　在全斌看来，设计是空间改造的内核，可以提供情绪价值，“好的工作场景会让你觉得新鲜、有成就感、不疲惫、审美不疲劳，这就是设计的重要性。”

　　运营力同样重要，“靠拿地开发的时代已经过去了，越来越需要抓运营，让资管类的公司能够靠运营实现资产的增值和保值，而不是靠过去的金融手段。怎么做资产的增值保值？就是靠运营。”全斌介绍道，WeWork融入了大量的活动、主题，另外就是做好ESG。

　　最后是社区力，据了解，WeWork的10万会员中，70%是互相认识的，50%是有来往的，WeWork服务的100多个社区，每个社区每周都会有三场活动，通过标准化的设计，提高大家参与度。

　　全斌表示：“‘四力’为我们带来更高的客户黏性，从而提高续约率，帮助做大整体收益。”