从2015年中央经济工作会议提出“租购并举”开始，居住市场格局正在日益改变。目前，租赁市场已经成为住房供给系统当中非常重要的组成部分。
12月17日下午，由《华夏时报》社主办，中国城商联携手共办的“2024华夏城市产业链发展大会”在北京举行。在圆桌对话环节，业内资深专家和企业代表对未来住房租赁格局进行了展望，认为租赁市场大有可为；对租赁投融资难题进行剖析，指出回报率低的难题：并对科学化运营方式进行了深入解读，认为租赁产品运营的价值将超过物业资产本身的价值变化带来的影响。
租房比重有望高达80%
“重要城市有望达到50%到80%的租房比重。”中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华指出，城市化带来的首次购房需求虽然仍然具备规模，但是已经在萎缩，租房的比重正在上升，改善型需求会成为租房市场的主力需求。未来人们还是会聚集在少部分地区，但不一定是一二线城市。
关于新居住，建信住房租赁私募基金研究部负责人许小乐为众人描绘出了一座“住房阶梯”。许小乐表示，在人生生命周期不同阶段，人们对居住的需求不一样，“新居住”就是有好的产品、好的制度灵活满足人不同生命周期的居住需求。从供给体系上看，新居住的特征是“租购并举”，而租购并举的核心是“并”，买卖和租赁的边界被打破，房屋的属性、用途可以灵活地调整，比如，将存量商业、办公、老旧小区改造后租赁给年轻人，更好发挥房屋的价值。
在许小乐看来，住房租赁对于社会、经济的意义重大，是新质生产力最大的消费场景。住房租赁可以为年轻人创新创业提供良好的安居环境，也能通过绿色、低碳、科技、智能促进房地产高质量发展。
同样具备实战经验的龙湖龙智资管北京业务团队负责人刘强强指出，当前住房租赁市场的总规模约1.7万亿元，到2026年差不多能达到1.8万亿元，年复合增长率约为2%。一二线城市的总人口变化不大，但是人口流动性每一年都在发生翻天覆地的变化，新青年、新市民的租房需求旺盛。
“在未来近2万亿元的租住市场行情中，作为租赁企业，龙湖龙智资管将会聚焦核心城市，让人才有地方住且住得好，并将投身保障性租赁住房建设。将逐渐扭转身位，强化资产运营，保证稳定现金流。”刘强强继续展望道。
“租赁行业的未来前景非常好。”首创和园市场营销负责人汤若季从多个角度看到了租赁市场空间。汤若季解释称，配套、租住环境、管理等更加系统，更加安全有保障的社区形态更加符合当下的租住需求；租期保障是比较难以解决的刚性问题，诸如持有周期40年到50年的集租房、保租房，不受租期限制的租赁产品受到新青年、新市民的青睐，租赁社区和保障性租赁住房的出现帮助了经常搬家新青年、新市民解决了租期波动的问题，帮助实现真正的“以租代购”；同时，租赁住房也可以解决部分居民刚性的住房改善需求，越来越多家庭型甚至属地居民的住房改善，在不断向保障性租赁住房或者租赁社区贴近。
在中国饭店协会酒店资产管理专业委员会专家于鲁津看来，“租住新格局”已经不仅是简单的租售问题。不同人生阶段的居住需求不能仅靠购买一套房来解决。二十多年来，上百亿平米的住宅被攒下来，其中有40—60亿平米的住宅为老旧小区。这些资产有待盘活、变现，增加流动性。这将开启传统房地产住宅领域中另一个值得关注的赛道。
收益率是关注要点
将相对理想化的居住构想落地，仍然逃脱不了对投融资问题的深入解析。租金收益率是业内关注的要点之一。邹琳华表示，长租公寓的投融资工具较多，目前公募基金REITs正被大力倡导，但是也面临着收益率的问题。多数城市的保障性租赁住房租金收益率少于2%，低于国家要求的保障性租赁住房4%的保底收益。
此前，有不少人将租赁住房收益的提升，寄希望于房价的下降。不过，邹琳华表示，房价下跌并未导致租赁收益的上升，部分租赁收益甚至出现了下滑，因为租金的下降甚至可能比房价的下降更快。事实上，保障租赁房的供应增大背景下，租赁下滑的趋势并未没改变。不过，不断下行的贷款利率十分利好租赁收益率的提升。
“过去，中国租赁住房的融资基础比较薄弱”，许小乐表示，现在围绕持有运营的金融体系正在搭建，如一些银行已经推出住房租赁购买贷，住房租赁REITs也在有序推进。租赁金融的核心将由“主体信用”向“资产价值”转变。许小乐进一步指出：“投资机构衡量资产好不好，关键是看资产未来能够带来的租金回报。”
拥有多年商业不动产投资经验的于鲁津坦言：“在公寓这个领域，我能够看到的非常成功的案例并不多。”虽然公募REITs打开了退出的渠道，但是这并不是非常理想的选择。相比酒店、商场、写字楼，公寓的现金流和回报率仍然处于比较低的水平上，尤其是它的盈利上限甚至还低于酒店。
不过，对于部分物业，长租公寓确实是可行的选择。于鲁津指出，目前整个行业处于下行通道，一些物业别无他用的时候，就可以当作公寓来用，以提供最底线的现金流。如果能够匹配到低成本的长线政策资金的话，就有望穿越下行周期。
虽然，目前机构性企业在租赁市场中所占比例并不高，刘强强仍然坚信，租赁化企业通过自己的经营加持到最后体现出来的财务兑现能力，将是远超预期的。“这种产品在市场下行期的抗风险能力一定是非常强的，因为它To C，运营较为稳定，它和ToB端的不太一样。”
运营的价值如何凸显？
产品的竞争、角逐不再是商品住宅的专用名词，当前租房产品也进入了多样化的竞争赛道。基于此，刘强强表示，年轻人对租赁房美学、颜值方面的追求；在不同的地区，公共空间也需要根据客户群的需求去打造；户内的收纳需求需要得到重视；除了社区运营，个性化的居住团体运营也需要关注。
租赁住房领域，长租公寓、保障性租赁住房、公租房作为细分品类，产品和运营逻辑存在一定的差异。汤若季指出，租赁住房产品运营存在相应的价值。租赁住房也可以提供创业空间支持，让租户产生认同感；社区空间将会和租户产生较强的黏性，进而带动群体生成较高的续租率。
为了进行科学化的管理运营，不少企业也正在进行智能化方面的一些尝试。刘强强表示，龙湖龙智资管已经推出了官方APP、小程序、官网等客户端口，整体客户自渠比例在整个渠道来访的占比上能占到80%，压缩了成本和降低了运营管理难度。“通过APP、小程序等，租户可以实现从水电缴费到租金缴纳的一站式服务；业主端也可以实时了解项目运营情况。”
“租赁住房精细化的运营，在智能化加持下，从互联网时代到数字化时代，再到向数智化时代的推进，这个趋势是必然的。”刘强强断言。
汤若季表示，屋内的智能产品，在只要是机构型的租赁住房基本都已经推广了。信息化和智能化，可以通过项目经营层面的数据分析，对于经营产生非常大的帮助，可以在不同的销售季节，平衡租金、出租率、运营成本等，最终保持经营较高的利润；也更加符合现在年轻人的生活状态。
“把客户的需求做清楚、经营逻辑做清楚以后，运营所带来的投资价值，可能会随着市场的变化，慢慢地取代资产价值的变化的影响。这是运营的核心能力。资产端的价值增长更多可能取决于市场的变化，但是底层的运营能力，可能在市场最低端时候，能保障市场投资的安全性。”汤若季总结道。
